Năm 1988, Donald Trump mua khách sạn Plaza, một biểu tượng của Manhattan bên Công viên Trung tâm, với giá khoảng 407 triệu USD, và một du thuyền dài khoảng 86 mét mà ông đặt tên Trump Princess, cả hai gần như hoàn toàn bằng vốn vay. Dòng tiền của khách sạn không đủ trả lãi; năm 1992 ông phải nhường khoảng 49% khách sạn cho nhóm ngân hàng, năm 1995 khách sạn được bán với giá thấp hơn giá mua. Du thuyền được bán lại năm 1991 với giá thấp hơn đáng kể.
Giới đầu tư gọi những tài sản như thế là tài sản biểu tượng (trophy asset): người mua trả thêm vì danh tiếng, vị trí độc nhất, hoặc vì cảm giác sở hữu, chứ không chỉ vì dòng tiền. Bài viết phân tích hai thương vụ như hai tình huống về cùng một câu hỏi: khi nào trả thêm cho danh giá là hợp lý, và khi nào nó biến thành gánh nặng.
Khách sạn Plaza: một biểu tượng hơn trăm tuổi
Plaza khai trương năm 1907 ở góc Đại lộ số 5 và phố 59, nhìn ra Công viên Trung tâm, theo kiến trúc lâu đài Phục hưng Pháp. Qua nhiều thập kỷ, khách sạn xuất hiện trong văn học, phim ảnh và được công nhận là di tích lịch sử quốc gia của Mỹ. Đến cuối thập niên 1980, khách sạn thuộc về một tập đoàn khách sạn quốc tế và nhóm nhà đầu tư, đã cũ, cần cải tạo lớn.
Với một nhà phát triển xây dựng thương hiệu bằng sự sang trọng ở Manhattan, Plaza là món tài sản gần như không thể thay thế: không ai xây thêm được một khách sạn trăm tuổi ở vị trí ấy. Theo lời kể trong các sách của ông, việc sở hữu Plaza mang ý nghĩa vượt khỏi phép tính đầu tư. Đây chính là đặc điểm của tài sản biểu tượng: người mua chấp nhận một mức lợi suất thấp hơn thị trường, đổi lại vị thế và giá trị lan toả sang các hoạt động khác.
Phép tính không cân: giá mua, nợ vay và dòng tiền
Thương vụ hoàn tất năm 1988 với giá khoảng 407 triệu USD, cao kỷ lục so với giá mỗi phòng khách sạn ở New York thời đó; khoản vay từ một nhóm ngân hàng do Citibank dẫn đầu xấp xỉ toàn bộ giá mua, cộng thêm vốn cải tạo. Theo nhiều phân tích thời đó, thu nhập hoạt động của khách sạn, ngay cả sau khi cải tạo và nâng giá phòng, chỉ trang trải được một phần tiền lãi hằng năm. Phần thiếu phải bù từ nơi khác, trong khi nơi khác cũng đang thiếu.
Cơ chế ở đây rất đơn giản mà dễ bị bỏ qua. Giá trị của một khách sạn với người mua đầu tư được tính từ dòng tiền nó tạo ra; giá trị với người mua biểu tượng thì cộng thêm phần danh giá. Phần cộng thêm đó không trả được lãi ngân hàng. Khi người mua vay gần như toàn bộ, ngân hàng chỉ quan tâm đến phần trả được lãi. Khoảng chênh giữa giá mua và giá trị dòng tiền phải được bù bằng tiền của chủ, hoặc bằng kỳ vọng thị trường tiếp tục lên. Năm 1990, cả hai nguồn bù đều cạn.
Một ví dụ giả định để thấy tỷ lệ: một tài sản tạo thu nhập hoạt động 20 tỷ đồng mỗi năm, nhà đầu tư thông thường định giá khoảng 250 tỷ đồng (lợi suất 8%). Người mua biểu tượng trả 400 tỷ đồng và vay 380 tỷ với lãi 10%, tức 38 tỷ tiền lãi mỗi năm. Mỗi năm thiếu 18 tỷ phải tự bù, chưa kể tiền cải tạo. Nếu giá tài sản tăng 10% một năm thì phần thiếu được bù bằng lãi vốn trên giấy; nếu giá đứng yên hai năm, người mua đã phải bỏ thêm 36 tỷ chỉ để giữ tài sản. Đây chính là cấu trúc của thương vụ Plaza, ở quy mô khác.
Du thuyền Trump Princess: món đồ đắt đỏ nhất để giữ
Du thuyền cho thấy rõ hơn nữa bản chất của tài sản biểu tượng, vì nó gần như không tạo ra doanh thu. Theo các nguồn phổ biến:
- Nguồn gốc: du thuyền dài khoảng 86 mét, đóng tại Ý đầu thập niên 1980 cho một doanh nhân Trung Đông, sau đó qua tay chủ khác do khó khăn tài chính.
- Mua năm 1987–1988: với giá được nêu khoảng 29 triệu USD, thấp hơn nhiều chi phí đóng mới, cộng thêm vài triệu USD sửa sang, đổi tên thành Trump Princess.
- Mục đích kinh doanh được nêu: tiếp đãi những khách chơi lớn của các sòng bạc ở Atlantic City và đối tác quan trọng.
- Chi phí giữ: thuỷ thủ đoàn, nhiên liệu, bảo hiểm, bến đỗ, bảo dưỡng của một du thuyền cỡ này lên tới hàng triệu USD mỗi năm, dù tàu nằm yên.
- Bán năm 1991: nằm trong các tài sản phải bán trong quá trình tái cơ cấu với ngân hàng, giá được nêu khoảng 18–20 triệu USD.
Mua rẻ so với giá đóng mới không có nghĩa là mua rẻ. Với tài sản không tạo dòng tiền, giá mua chỉ là phần nhỏ; phần lớn là chi phí giữ hằng năm. Một du thuyền giữ mười năm có thể tốn tiền nuôi nhiều hơn tiền mua.
Chuyện gì xảy ra năm 1992 và 1995 với khách sạn Plaza
Năm 1992, công ty sở hữu Plaza tái cơ cấu theo chương 11 dưới hình thức thoả thuận dàn xếp trước: nhóm ngân hàng nhận khoảng 49% quyền sở hữu, đổi lại giảm lãi và giãn hạn, ông giữ phần còn lại và vai trò điều hành. Đây là cách các bên chia lại tổn thất mà không phải đóng cửa khách sạn hay bán tháo giữa lúc thị trường khách sạn New York đang xuống.
Năm 1995, khi thị trường đã ổn định hơn, khách sạn được bán cho một liên danh gồm nhà đầu tư Trung Đông và một tập đoàn khách sạn Singapore với giá được nêu khoảng 325 triệu USD, thấp hơn khoảng 80 triệu USD so với giá mua bảy năm trước, chưa kể tiền cải tạo và lãi đã trả. Khoản bán giúp giảm nợ, nhưng nhìn trọn vòng đời, thương vụ là một khoản lỗ lớn. Plaza vẫn tiếp tục là biểu tượng của Manhattan dưới các chủ mới, minh hoạ rằng giá trị biểu tượng của tài sản tồn tại độc lập với kết quả tài chính của từng người sở hữu.
Khi nào trả thêm cho danh giá là hợp lý
So sánh hai cách mua một tài sản biểu tượng, nguyên lý áp dụng cho cả khách sạn lẫn một mặt bằng đẹp ở phố chính:
| Tiêu chí | Mua biểu tượng một cách bền | Mua biểu tượng như Plaza năm 1988 |
|---|---|---|
| Nguồn vốn | Phần lớn vốn tự có, vay ít | Vay gần như toàn bộ |
| Dòng tiền so với lãi | Tự trả được lãi, phần danh giá là "thưởng thêm" | Không đủ trả lãi, phải bù từ nơi khác |
| Thời gian nắm giữ dự kiến | Rất dài, chịu được chu kỳ | Phụ thuộc thị trường tiếp tục lên |
| Giá trị lan toả | Đo được: tăng giá bán ở dự án khác, tăng phí | Chủ yếu là hình ảnh, khó đo |
| Khi thị trường xấu | Giữ được, chờ hồi phục | Buộc nhượng lại hoặc bán dưới giá |
Điều kiện quan trọng nhất là cột thứ hai của dòng đầu: tài sản danh giá chỉ là lợi thế khi người mua đủ vốn để giữ nó qua giai đoạn xấu. Khi vay để mua, danh giá trở thành rủi ro, vì ngân hàng không tính danh giá vào khả năng trả nợ.
Vì sao người thành đạt dễ mua tài sản biểu tượng
Kinh tế học hành vi có vài khái niệm giúp giải thích. Hiệu ứng sở hữu khiến người ta định giá thứ mình có hoặc muốn có cao hơn giá thị trường. Sự tự tin thái quá sau một chuỗi thành công khiến người mua tin rằng mình sẽ làm được điều người chủ trước không làm được. Thorstein Veblen từ cuối thế kỷ 19 đã mô tả tiêu dùng phô trương: một số món đồ được mua chính vì nó đắt và hiếm, giá cao là một phần giá trị của nó.
Ở doanh nhân, các động cơ này đan với lý lẽ kinh doanh có thật: một tài sản danh giá có thể giúp bán căn hộ giá cao hơn, thu hút đối tác, mở cửa ngân hàng. Khó khăn là tách được phần nào là giá trị kinh doanh đo được, phần nào là mong muốn cá nhân. Theo lời kể trong các sách về sau, chính ông cũng xếp những món như du thuyền vào nhóm thứ hai khi nhìn lại giai đoạn khủng hoảng. Một cách tự kiểm: nếu tài sản này không mang tên mình và không ai biết mình sở hữu, mình có còn trả giá này không.
Áp dụng cho người kinh doanh ở Việt Nam: học gì, dè chừng gì
Phiên bản Việt Nam của tài sản biểu tượng rất quen: thuê mặt bằng góc phố đẹp nhất với giá gấp đôi để mở cửa hàng thứ hai, mua xe sang để "tạo uy tín với đối tác", đặt văn phòng ở toà nhà hạng A khi doanh thu còn nhỏ. Ví dụ giả định: chị Hoa có tiệm trang phục ở Huế, đang lãi đều, được mời thuê một mặt bằng đẹp nhất khu với giá thuê bằng toàn bộ lợi nhuận hiện tại. Mặt bằng đẹp có thể tăng doanh thu, nhưng câu cần trả lời trước là doanh thu tăng thêm có đủ trả phần tiền thuê tăng thêm không, ở kịch bản bình thường chứ không phải kịch bản tốt nhất.
Điều đáng học là giá trị của vị trí và hình ảnh là có thật; ông đã xây cả sự nghiệp trên điều đó. Điều nên dè chừng là mua hình ảnh bằng tiền vay khi dòng tiền chưa đủ nuôi. Quy tắc đơn giản: chi cho danh giá từ phần lợi nhuận đã có, không từ khoản vay dựa trên lợi nhuận kỳ vọng. Và với tài sản không tạo doanh thu như xe, du thuyền, nhà nghỉ dưỡng, hãy tính chi phí giữ năm năm trước khi nhìn vào giá mua.
Câu hỏi thường gặp
Donald Trump mua khách sạn Plaza năm nào, giá bao nhiêu?
Ông mua khách sạn Plaza ở New York năm 1988 với giá được các nguồn phổ biến nêu khoảng 407 triệu USD, chủ yếu bằng khoản vay từ nhóm ngân hàng do Citibank dẫn đầu. Đây là mức giá kỷ lục cho một khách sạn ở New York tính theo mỗi phòng vào thời điểm đó.
Trump bán khách sạn Plaza khi nào?
Năm 1992, ông phải nhường khoảng 49% quyền sở hữu cho nhóm ngân hàng trong thủ tục tái cơ cấu. Năm 1995, khách sạn được bán cho một liên danh nhà đầu tư Trung Đông và tập đoàn khách sạn Singapore với giá được nêu khoảng 325 triệu USD, thấp hơn giá mua năm 1988.
Tài sản biểu tượng là gì?
Là tài sản mà người mua sẵn lòng trả cao hơn giá trị tính từ dòng tiền vì danh tiếng, vị trí độc nhất hoặc ý nghĩa biểu trưng: toà nhà nổi tiếng, khách sạn lịch sử, tác phẩm nghệ thuật, đội thể thao. Lợi suất thường thấp hơn thị trường, nên phù hợp với người mua nhiều vốn tự có và nắm giữ dài.
Du thuyền Trump Princess sau này ra sao?
Du thuyền được bán năm 1991 trong quá trình tái cơ cấu nợ với ngân hàng, giá được nêu khoảng 18 đến 20 triệu USD, thấp hơn giá mua. Chủ mới đổi tên và tiếp tục sử dụng. Dự án đóng một du thuyền lớn hơn mà ông từng tính đến cũng không được thực hiện.
Vì sao ngân hàng vẫn cho vay mua Plaza gần như toàn bộ giá?
Cuối thập niên 1980, ngân hàng Mỹ cho vay bất động sản rất dễ dãi, tin vào giá tài sản tiếp tục tăng và vào uy tín của người vay, thêm bảo lãnh cá nhân làm lớp bảo đảm. Khi thị trường đảo chiều, chính các ngân hàng này phải tham gia tái cơ cấu và nhận lại một phần khách sạn.
Tiêu dùng phô trương liên quan gì đến kinh doanh?
Khái niệm của Thorstein Veblen mô tả việc mua hàng hoá vì nó đắt và hiếm, để thể hiện vị thế. Trong kinh doanh, một phần chi tiêu cho hình ảnh có tác dụng thật với khách hàng và đối tác, nhưng phần vượt quá mức đó chỉ làm tăng chi phí. Cần tách hai phần này trước khi quyết định chi tiền.