Riverside South là dự án thoả hiệp trên khu đất bãi đường sắt cũ ở bờ tây Manhattan: sau gần sáu năm đối đầu với cư dân về kế hoạch Television City có toà nhà cao nhất thế giới, năm 1990–1991 Donald Trump chấp nhận phương án do một nhóm tổ chức dân sự đề xuất, với các toà nhà thấp hơn, mật độ thấp hơn và một công viên lớn ven sông. Thành phố duyệt quy hoạch năm 1992.
Đây là trường hợp hiếm trong sự nghiệp của ông mà đối phương, chứ không phải ông, là người đưa ra phương án cuối cùng. Câu chuyện còn có phần tiếp theo: năm 1994, không thu xếp được vốn, ông nhường quyền kiểm soát dự án cho một nhóm nhà đầu tư Hồng Kông, giữ lại phần hùn thiểu số và tên trên các toà nhà. Bài này đi qua hai cuộc đàm phán đó, rút ra bài học khi dự án đụng tới lợi ích của cộng đồng xung quanh và khi phải chọn giữa quyền kiểm soát với sự sống còn của dự án.
Khu đất và kế hoạch ban đầu: Television City
Năm 1985, ông mua lại khu bãi đường sắt cũ rộng khoảng ba mươi hecta dọc sông Hudson, phía tây khu Upper West Side, khu đất mà ông từng giữ quyền chọn mua giữa thập niên 1970. Cuối năm đó, ông công bố kế hoạch Television City: hàng nghìn căn hộ, trung tâm thương mại, trường quay cho một đài truyền hình lớn, và một toà tháp được giới thiệu là cao nhất thế giới.
Về mặt đàm phán, kế hoạch đặt mức mở đầu rất xa: quy mô, chiều cao, mật độ đều ở mức mà cư dân khu bên cạnh khó chấp nhận. Upper West Side là khu dân cư có truyền thống tham gia sinh hoạt cộng đồng rất mạnh, nhiều tổ chức dân sự, nhiều người có ảnh hưởng. Họ lo ngại bóng đổ, giao thông, áp lực lên trường học, tàu điện, và cảnh quan bờ sông.
Kế hoạch còn phụ thuộc vào hai bên thứ ba: đài truyền hình, bên được mời làm khách thuê chủ chốt, và thành phố, bên phải duyệt quy hoạch và cân nhắc ưu đãi thuế. Một dự án cần cả ba bên (cư dân, đài truyền hình, thành phố) cùng đồng ý, trong khi cả ba đều có lý do để nói không.
Vì sao kế hoạch lớn không thành
Từ 1985 đến 1990, kế hoạch gặp liên tiếp trở ngại, mỗi trở ngại đến từ một bên khác nhau:
- Cư dân phản đối có tổ chức: các nhóm dân cư vận động, tổ chức họp, đưa ý kiến lên cơ quan quy hoạch, thu hút báo chí. Mỗi lần điều trần công khai là một lần dự án bị chất vấn.
- Đài truyền hình chọn ở lại: năm 1987, đài quyết định giữ trụ sở ở khu cũ sau khi thành phố đưa ra gói ưu đãi. Dự án mất khách thuê chủ chốt và mất luôn lý do chính để xin ưu đãi.
- Thành phố không mặn mà: chính quyền thành phố từ chối mức ưu đãi thuế phía Trump đề nghị; quan hệ giữa hai bên vốn đã căng sau nhiều lần va chạm công khai.
- Phiên bản thu nhỏ vẫn không đủ: kế hoạch được điều chỉnh, đổi tên, giảm quy mô, nhưng vẫn vượt xa điều cư dân và cơ quan quy hoạch chấp nhận.
- Khủng hoảng nợ năm 1990: khi phần còn lại của doanh nghiệp rơi vào khủng hoảng, khả năng tiếp tục theo đuổi một cuộc chiến quy hoạch kéo dài giảm hẳn.
Đây là ví dụ rõ về giới hạn của phong cách đàm phán bằng đòn bẩy: với một cộng đồng có tổ chức và một quy trình quy hoạch công khai, không có đòn bẩy nào đủ mạnh để ép tất cả cùng lúc. Mức mở đầu quá xa còn khiến các bên coi mọi điều chỉnh sau đó là chưa đủ.
Lời đề nghị từ phía bên kia
Năm 1990, một nhóm tổ chức dân sự về quy hoạch, môi trường và công viên của New York chủ động tiếp cận ông với một phương án khác. Họ không đề nghị bỏ dự án, mà đề xuất một quy hoạch được thiết kế theo các tiêu chí họ quan tâm: các toà nhà thấp hơn, xếp thành dải dọc theo hướng các khu phố hiện hữu, một công viên lớn ven sông mở cho công chúng, và về lâu dài đưa đoạn đường cao tốc trên cao ven sông xuống thấp.
Vì sao các tổ chức dân sự chủ động? Họ hiểu rằng khu đất sẽ được phát triển theo cách này hay cách khác, và một dự án có sự tham gia thiết kế của họ tốt hơn một cuộc chiến kéo dài mà kết quả không chắc. Vì sao ông nhận? Ông đang trong khủng hoảng nợ, cần một dự án có thể được duyệt và vay vốn được, và sự ủng hộ của chính những tổ chức từng phản đối là con đường nhanh nhất qua các cửa quy hoạch.
Về mặt đàm phán, đây là khoảnh khắc mà lợi ích của hai bên từng đối đầu bỗng trùng nhau: cả hai muốn một dự án được duyệt, chỉ khác nhau về hình dạng. Khi một bên đưa ra phương án thoả mãn được lợi ích cốt lõi của bên kia (có dự án, có lợi nhuận) đồng thời bảo vệ lợi ích của mình (cảnh quan, công viên, mật độ), bế tắc nhiều năm có thể được tháo trong vài tháng.
Trước và sau thoả hiệp
So sánh khái quát giữa kế hoạch ban đầu và phương án Riverside South được duyệt, theo mô tả của các nguồn phổ biến:
| Khía cạnh | Television City (1985) | Riverside South (duyệt 1992) |
|---|---|---|
| Toà nhà cao nhất | Một toà tháp giới thiệu là cao nhất thế giới | Các toà nhà chiều cao vừa phải, xếp theo dải |
| Mật độ | Rất cao, nhiều nghìn căn hộ cộng trung tâm thương mại, trường quay | Thấp hơn đáng kể so với kế hoạch đầu |
| Bờ sông | Chủ yếu phục vụ dự án | Công viên công cộng lớn dọc sông |
| Người thiết kế phương án | Phía chủ đầu tư | Nhóm tổ chức dân sự đề xuất, chủ đầu tư chấp nhận |
| Quan hệ với cộng đồng | Đối đầu | Các tổ chức từng phản đối ủng hộ khi xin duyệt |
Chủ đầu tư nhường ở chiều cao và mật độ, những thứ cư dân quan tâm nhất, để đổi lấy thứ mình cần nhất: một dự án được duyệt, có thể vay vốn và bắt đầu xây.
Năm 1994: nhường quyền kiểm soát để dự án sống
Có quy hoạch được duyệt chưa đủ; dự án còn cần vốn rất lớn, trong khi sau khủng hoảng nợ, ông khó vay thêm từ các ngân hàng Mỹ. Năm 1994, một nhóm nhà đầu tư Hồng Kông, gồm các gia đình phát triển bất động sản lớn, tiếp quản dự án: họ gánh khoản nợ của khu đất và nắm quyền kiểm soát, còn phía Trump giữ phần hùn thiểu số, theo nhiều nguồn là khoảng ba mươi phần trăm, nhận phí phát triển và đặt tên mình lên các toà nhà.
Đây là một cuộc đàm phán về điều mà nhiều chủ doanh nghiệp khó chấp nhận nhất: nhường quyền kiểm soát dự án của chính mình. Lựa chọn khác là mất khu đất vào tay chủ nợ. Bằng cách nhường quyền kiểm soát, ông giữ được một phần giá trị, một vai trò trong việc phát triển, và quan trọng với chiến lược về sau là sự hiện diện của cái tên trên các toà nhà mới.
Các toà nhà đầu tiên được xây từ cuối thập niên 1990, mang tên Trump Place. Vài năm sau, nhóm nhà đầu tư bán lại dự án. Đến lúc đó, mô hình góp tên, góp năng lực phát triển, nhận phần hùn và phí thay vì bỏ vốn đã trở thành một trụ cột trong cách làm của Trump Organization, chi tiết ở chuyên mục thương hiệu tên riêng.
Áp dụng thế nào và nên dè chừng gì khi dự án đụng tới hàng xóm ở Việt Nam
Tình huống giả định. Một chủ nhà hàng ở Đà Lạt, Lâm Đồng (nhân vật giả định) muốn mở rộng khu vườn phía sau thành khu tiệc ngoài trời. Hàng xóm lo tiếng ồn, chỗ đậu xe, mùi bếp. Nếu chủ nhà hàng mở đầu bằng phương án lớn nhất rồi chờ bị phản đối mới cắt dần, mỗi lần cắt sẽ bị coi là chưa đủ, giống Television City.
Mời hàng xóm vào từ đầu. Cách của Riverside South là để bên bị ảnh hưởng tham gia thiết kế. Một buổi gặp với tổ dân phố, hỏi rõ điều họ lo nhất, rồi đưa ra phương án giờ hoạt động, cách âm, chỗ đậu xe, thường rẻ hơn nhiều so với vài năm khiếu nại qua lại.
Nhường ở thứ họ quan tâm nhất, giữ thứ mình cần nhất. Hàng xóm quan tâm giờ giấc và tiếng ồn; chủ nhà hàng cần số bàn đủ để có lãi. Thoả thuận tốt đặt hai thứ này cạnh nhau thay vì tranh nhau từng mét vuông.
Thủ tục theo quy định hiện hành. Mọi việc mở rộng, cải tạo, kinh doanh dịch vụ ăn uống phải theo quy định hiện hành về xây dựng, phòng cháy, môi trường, trật tự đô thị; thoả thuận với hàng xóm không thay cho giấy phép của cơ quan có thẩm quyền.
Khi thiếu vốn, cân nhắc nhường quyền kiểm soát. Nếu cần một đối tác góp vốn để dự án sống, hãy tính kỹ mình giữ lại gì: phần hùn, vai trò vận hành, thương hiệu. Giữ quyền kiểm soát một dự án chết không có giá trị bằng giữ phần nhỏ của một dự án sống, nhưng điều khoản góp vốn cần được người có chuyên môn pháp lý xem trước khi ký.
Câu hỏi thường gặp
Riverside South nằm ở đâu?
Riverside South nằm trên khu bãi đường sắt cũ dọc sông Hudson ở phía tây Manhattan, khoảng giữa các khu phố 59 và 72, cạnh khu dân cư Upper West Side. Ngày nay khu vực gồm nhiều toà căn hộ và một công viên ven sông, kết quả của quy hoạch thoả hiệp được thành phố duyệt năm 1992.
Television City là kế hoạch gì?
Là kế hoạch Donald Trump công bố năm 1985 cho khu đất bờ tây Manhattan, gồm hàng nghìn căn hộ, trung tâm thương mại, trường quay cho một đài truyền hình lớn và một toà tháp được giới thiệu là cao nhất thế giới. Kế hoạch không thành do cư dân phản đối, đài truyền hình chọn ở lại trụ sở cũ và thành phố không đồng ý ưu đãi.
Vì sao Trump chấp nhận phương án của các tổ chức dân sự?
Sau nhiều năm bế tắc, ông đang trong khủng hoảng nợ và cần một dự án có thể được duyệt và vay vốn. Phương án của các tổ chức dân sự vẫn cho phép phát triển khu đất với quy mô đáng kể, đồng thời biến những bên từng phản đối thành bên ủng hộ khi xin duyệt quy hoạch.
Nhà đầu tư Hồng Kông tham gia Riverside South thế nào?
Năm 1994, một nhóm nhà đầu tư Hồng Kông tiếp quản dự án, gánh khoản nợ của khu đất và nắm quyền kiểm soát. Phía Trump giữ phần hùn thiểu số, nhận phí phát triển và đặt tên mình lên các toà nhà. Vài năm sau, nhóm nhà đầu tư bán lại dự án cho bên khác.
Đàm phán với cộng đồng khác đàm phán thương mại ở điểm nào?
Cộng đồng không có một người đại diện duy nhất, lợi ích của họ thường về chất lượng sống hơn là tiền, và họ có thể tác động qua quy trình công khai như điều trần, khiếu nại, báo chí. Vì vậy lời giải thường đến từ việc để họ tham gia thiết kế, thay vì mặc cả từng điều khoản như với một đối tác kinh doanh.
Khi nào nên nhường quyền kiểm soát dự án cho đối tác?
Khi không có vốn để dự án tiếp tục và lựa chọn còn lại là mất trắng tài sản vào tay chủ nợ. Nhường quyền kiểm soát nhưng giữ phần hùn, vai trò vận hành hoặc thương hiệu giúp giữ lại một phần giá trị. Điều khoản cụ thể cần được tư vấn pháp lý kỹ trước khi ký.