Giữa thập niên 1990, khi vẫn đang trả nợ của khủng hoảng trước, Donald Trump làm lại bằng hai thương vụ theo hai cách ngược nhau. Ở 40 Wall Street, ông mua lại quyền thuê dài hạn một toà tháp chọc trời gần như bỏ trống ở khu tài chính Manhattan với giá được nhiều nguồn nêu chỉ khoảng 1 triệu USD, rồi cải tạo và cho thuê lại. Ở khu đất bãi đường sắt ven sông phía tây Manhattan, ông nhường quyền kiểm soát và khoản nợ cho một nhóm nhà đầu tư Hồng Kông, giữ lại phần sở hữu nhỏ, vai trò phát triển và cái tên trên các toà nhà.
Một thương vụ là mua đúng đáy với số vốn rất ít, thương vụ kia là chấp nhận làm nhỏ đi để giữ được dự án. Cả hai đều cho thấy cách làm lại khác hẳn cách làm giàu ở thập niên 1980: ít vốn, ít nợ, dựa vào năng lực quản lý và cái tên nhiều hơn vào vốn vay. Bài viết phân tích từng thương vụ và chuyển thành bài học cho người kinh doanh đang làm lại sau thất bại.
40 Wall Street: một toà tháp từng cao nhất thế giới bị bỏ quên
Toà nhà ở số 40 phố Wall hoàn thành năm 1930, ban đầu là trụ sở của một ngân hàng, cao khoảng 70 tầng với chóp hình kim tự tháp phủ đồng xanh. Trong một thời gian ngắn của cuộc đua chiều cao ở New York năm 1930, nó là toà nhà cao nhất thế giới, trước khi toà Chrysler hoàn thiện chóp nhọn và vượt qua. Qua nhiều thập kỷ, toà nhà đổi chủ nhiều lần; đến đầu thập niên 1990, sau giai đoạn suy thoái của thị trường văn phòng khu tài chính, nó gần như bỏ trống, cần cải tạo lớn, chủ sở hữu gặp khó.
Cấu trúc sở hữu cũng phức tạp: đất thuộc về một gia đình, toà nhà nằm trên hợp đồng thuê đất dài hạn. Người mua không mua đất, chỉ mua quyền khai thác toà nhà trong thời hạn thuê, kèm nghĩa vụ trả tiền thuê đất và cải tạo. Với một tài sản như thế giữa lúc thị trường văn phòng khu tài chính ảm đạm, số người mua có năng lực rất ít, và đó chính là cơ hội.
Vì sao giá thấp đến vậy và ông làm gì với nó
Giá thấp vì gánh nặng đi kèm. Con số khoảng 1 triệu USD được nhiều nguồn nhắc lại phản ánh việc người mua phải gánh tiền thuê đất, chi phí cải tạo hàng chục triệu USD và rủi ro cho thuê. Chủ cũ đang khó khăn nên ưu tiên thoát nhanh hơn là giá cao. Các nguồn không thống nhất con số chính xác; cái nên nhớ là cấu trúc của thương vụ, không phải con số.
Đàm phán lại với chủ đất. Theo các nguồn tiểu sử, ông đàm phán điều chỉnh hợp đồng thuê đất để thuận lợi hơn cho việc cải tạo và cho thuê lâu dài, điều mà chủ cũ không làm được.
Cải tạo và đổi tên. Toà nhà được cải tạo sảnh, hệ thống kỹ thuật, khu văn phòng, và đổi tên thành The Trump Building. Cái tên được dùng như công cụ tiếp thị cho một tài sản cũ đang cần định vị lại.
Thời điểm thị trường quay lại. Cuối thập niên 1990, thị trường văn phòng Manhattan hồi phục mạnh, khu tài chính kín người thuê trở lại, giá trị toà nhà tăng nhiều lần so với số vốn bỏ vào.
Bài học từ 40 Wall Street: mua đáy với cấu trúc nhẹ
So với khách sạn Plaza năm 1988, thương vụ này là hình ảnh ngược lại: mua ở đáy thị trường thay vì đỉnh, vốn bỏ ra ban đầu nhỏ thay vì vay gần như toàn bộ một giá kỷ lục, tài sản cần năng lực cải tạo và cho thuê, đúng chuyên môn cốt lõi của một nhà phát triển bất động sản Manhattan. Rủi ro vẫn lớn, vì chi phí cải tạo và tiền thuê đất là nghĩa vụ thật, nhưng điểm vào thấp tạo một vùng đệm: nếu thị trường hồi phục chậm, khoản lỗ có giới hạn.
Điểm cần đọc tỉnh táo là vai trò của may mắn và thời điểm. Thị trường văn phòng New York cuối thập niên 1990 hồi phục mạnh hơn nhiều người dự đoán. Nếu thị trường đi ngang thêm năm năm, câu chuyện có thể đã khác. Những người cũng mua tài sản rẻ ở đáy năm 1993–1995 nhưng ở thị trường không hồi phục ít khi được kể lại. Bài học đúng không phải "mua đáy là thắng", mà là "mua đáy với cấu trúc mà nếu sai thì vẫn sống được".
Riverside South: từ dự án lớn nhất đến phần sở hữu nhỏ
Khu bãi đường sắt cũ ven sông Hudson là dự án ông theo đuổi lâu nhất. Các mốc chính theo những nguồn phổ biến:
- 1974: giành quyền chọn mua khu đất từ công ty đường sắt đang phá sản, sau đó để quyền chọn hết hạn.
- 1985: mua lại khu đất bằng vốn vay, công bố kế hoạch rất lớn gồm toà nhà được giới thiệu là cao nhất thế giới và trung tâm truyền hình, gặp phản đối mạnh của cư dân và các tổ chức đô thị.
- Đầu thập niên 1990: giữa khủng hoảng nợ, ông chấp nhận một phương án quy hoạch mới do các tổ chức dân sự đề xuất: mật độ thấp hơn, có công viên ven sông, di dời một đoạn đường cao tốc trên cao; thành phố phê duyệt năm 1992.
- 1994: khoản vay ngân hàng của dự án quá hạn; một nhóm nhà đầu tư Hồng Kông nhận quyền kiểm soát và gánh khoản nợ, ông giữ khoảng 30% phần hùn, vai trò phát triển và tên trên các toà nhà, về sau gọi là Trump Place.
- 2005: nhóm đối tác bán phần lớn dự án cho các nhà đầu tư khác với giá được nêu khoảng 1,76 tỷ USD.
Từ người sở hữu toàn bộ khu đất trở thành người giữ khoảng một phần ba, nhưng dự án được xây và sinh lời, thay vì bị ngân hàng siết rồi bán rẻ.
Bài học từ Riverside South: nhỏ đi để còn ở lại
Ở thập niên 1980, mô hình của ông là sở hữu toàn bộ, vay toàn bộ, quyết toàn bộ. Riverside South năm 1994 là lần chấp nhận điều ngược lại: nhường quyền kiểm soát và phần lớn lợi ích để đổi lấy việc thoát khoản nợ, giữ được dự án và vị trí người phát triển. Với người đang trong khủng hoảng, đây là lựa chọn khó về tâm lý, vì nó giống như thừa nhận thất bại. Nhưng về tài chính, 30% của một dự án được xây xong và có lời có thể đáng giá hơn nhiều 100% của một khu đất bị ngân hàng siết giữa thị trường xấu.
Có thêm một bài học đáng chú ý về quan hệ với cộng đồng: kế hoạch ban đầu bị phản đối kéo dài nhiều năm; chỉ khi chấp nhận phương án quy hoạch mật độ thấp hơn, có công viên do chính các tổ chức dân sự đề xuất, dự án mới được thông qua. Nhượng bộ về quy mô đã mở khoá được thời gian, thứ tài sản đắt nhất với một dự án vay vốn. Quan hệ giữa ông và nhóm đối tác về sau có tranh chấp, phần đó nằm ngoài phạm vi bài viết.
Hai cách làm lại đặt cạnh nhau
So sánh để thấy mỗi cách hợp với hoàn cảnh nào:
| Tiêu chí | 40 Wall Street | Riverside South |
|---|---|---|
| Hoàn cảnh | Tài sản người khác đang khó, giá rất thấp | Dự án của chính mình đang nợ quá hạn |
| Vốn bỏ ra | Ít vốn ban đầu, nghĩa vụ cải tạo lớn | Không thêm vốn, nhường quyền kiểm soát |
| Thứ mang vào | Năng lực cải tạo, đàm phán, cái tên | Quy hoạch đã duyệt, năng lực phát triển, cái tên |
| Thứ giữ lại | Toàn bộ toà nhà trong thời hạn thuê | Khoảng 30% phần hùn và vai trò phát triển |
| Điều kiện để thành công | Thị trường văn phòng hồi phục | Đối tác có vốn, dự án được xây xong |
Điểm chung quan trọng nhất: cả hai đều dựa vào năng lực và cái tên nhiều hơn vào vốn vay. Đây cũng là hướng đi của doanh nghiệp trong hai thập niên tiếp theo, khi chuyển dần sang mô hình hợp tác và cấp phép tên.
Áp dụng cho người làm lại sau thất bại ở Việt Nam
Ví dụ giả định: anh Khánh từng có chuỗi ba cửa hàng vật liệu xây dựng ở Bình Dương cũ (nay thuộc TP Hồ Chí Minh), vay nhiều, phải đóng hai cửa hàng sau một năm thị trường xây dựng chững lại, còn nợ ngân hàng. Bài học Riverside South gợi ý anh có thể đề nghị một người có vốn trong nghề góp vào cửa hàng còn lại, nhận phần lớn sở hữu và gánh một phần nợ, anh giữ phần nhỏ và tiếp tục điều hành bằng kinh nghiệm cùng quan hệ khách hàng. Bài học 40 Wall Street gợi ý khi đã ổn định, cơ hội tốt thường đến từ người khác đang khó, như một mặt bằng hay kho hàng được sang nhượng rẻ, với điều kiện cấu trúc nhẹ và nằm đúng chuyên môn.
Điều nên dè chừng là đọc câu chuyện như công thức "mua đáy thì giàu". Mua tài sản của người đang khó cũng phải qua đủ kiểm tra pháp lý, vì lý do họ bán rẻ đôi khi nằm ở rủi ro mà mình chưa thấy. Nhường quyền kiểm soát cho đối tác thì phải có văn bản rõ ràng về quyền điều hành, chia lợi nhuận, cách thoát; quan hệ với đối tác Riverside South về sau từng có tranh chấp, nhắc rằng thoả thuận lúc khó khăn cần được viết kỹ hơn cả thoả thuận lúc thuận lợi. Các quy định về chuyển nhượng, góp vốn đọc theo quy định hiện hành.
Câu hỏi thường gặp
40 Wall Street là toà nhà gì?
Đó là toà tháp chọc trời khoảng 70 tầng ở khu tài chính Manhattan, hoàn thành năm 1930, từng là toà nhà cao nhất thế giới trong một thời gian ngắn trước khi toà Chrysler vượt qua. Donald Trump mua lại quyền thuê dài hạn toà nhà giữa thập niên 1990 và đổi tên thành The Trump Building.
Trump mua 40 Wall Street giá bao nhiêu?
Nhiều nguồn nhắc con số khoảng 1 triệu USD, nhưng các nguồn không hoàn toàn thống nhất. Điều quan trọng là người mua phải gánh tiền thuê đất, chi phí cải tạo lớn và rủi ro cho thuê một toà nhà gần như bỏ trống, nên giá mua thấp phản ánh gánh nặng đi kèm chứ không phải món hời thuần tuý.
Riverside South là gì?
Riverside South là khu phát triển trên bãi đường sắt cũ ven sông Hudson ở phía tây Manhattan, gồm nhiều toà căn hộ và công viên ven sông. Quy hoạch được thành phố phê duyệt năm 1992 theo phương án do các tổ chức dân sự đề xuất. Một số toà mang tên Trump Place.
Vì sao Trump nhường quyền kiểm soát Riverside South?
Năm 1994, khoản vay ngân hàng của dự án quá hạn trong khi ông không còn khả năng vay thêm. Một nhóm nhà đầu tư Hồng Kông nhận quyền kiểm soát và gánh khoản nợ, ông giữ khoảng 30% phần hùn và vai trò phát triển. Đây là cách giữ được dự án thay vì để ngân hàng siết nợ.
Mua tài sản của người đang khó khăn có rủi ro gì?
Rủi ro lớn nhất là lý do bán rẻ nằm ở vấn đề mình chưa phát hiện: tranh chấp pháp lý, nợ đi kèm, nghĩa vụ với chủ đất, chi phí sửa chữa lớn. Cần kiểm tra pháp lý kỹ, tính đủ chi phí sau khi mua, và chỉ mua trong lĩnh vực mình có năng lực khai thác.
Hai thương vụ này khác gì cách làm ăn thập niên 1980?
Thập niên 1980 là sở hữu toàn bộ, vay gần như toàn bộ, mua cả ở giá cao. Giữa thập niên 1990 là vốn ít, nợ ít, chấp nhận chia quyền sở hữu và dựa vào năng lực quản lý cùng cái tên. Sự đổi hướng này mở đường cho mô hình hợp tác và cấp phép tên những năm sau.