Riverside South là khu đô thị xây trên bãi đường sắt cũ dọc sông Hudson, phía tây Manhattan, từ khoảng phố 59 đến phố 72. Từ lúc Donald Trump giành quyền chọn mua khu đất năm 1974 đến khi các toà căn hộ cuối cùng hoàn thành, dự án đi qua hơn ba mươi năm, nhiều phương án quy hoạch, một liên minh với các tổ chức dân sự và một lần chuyển phần lớn quyền sở hữu sang nhóm nhà đầu tư Hồng Kông.
Bài này không kể lại tiểu sử. Dự án được dùng như một tình huống về phát triển đô thị quy mô lớn: vì sao những khu đất "vàng" lại nằm im hàng chục năm, phương án quá tham vọng thất bại ra sao, cộng đồng xung quanh có thể biến từ đối thủ thành người cùng thiết kế như thế nào, và nhà phát triển giữ được dự án qua chu kỳ nợ nần bằng cách nào. Các con số tiền bạc được báo chí nêu khác nhau qua các thời kỳ nên không nhắc ở đây.
Dòng thời gian của một khu đất
Các mốc chính, lấy theo các nguồn báo chí và sách về quy hoạch New York (một số năm ghi "khoảng" vì các nguồn lệch nhau):
- 1974: giành quyền chọn mua bãi đường sắt từ công ty Penn Central đang phá sản; đề xuất khu nhà ở trên bãi đất.
- Cuối thập niên 1970: phương án không tiến triển trong bối cảnh thành phố khủng hoảng; quyền chọn được buông, khu đất qua tay một nhà phát triển khác có phương án riêng nhưng cũng không triển khai được.
- 1985: Trump mua lại khu đất, công bố phương án "Television City" với toà tháp được quảng bá là cao nhất thế giới và mời một đài truyền hình lớn đặt trụ sở.
- Cuối thập niên 1980: cư dân khu Upper West Side phản đối mạnh; đài truyền hình chọn ở lại vị trí cũ; phương án đình trệ.
- Khoảng 1990–1992: một nhóm tổ chức dân sự về quy hoạch và môi trường đề xuất phương án thay thế với mật độ thấp hơn và công viên ven sông lớn; Trump chấp nhận làm theo; hội đồng thành phố duyệt năm 1992.
- 1994: trong giai đoạn tái cơ cấu nợ, phần lớn quyền sở hữu chuyển sang nhóm nhà đầu tư Hồng Kông; Trump giữ phần vốn nhỏ và vai trò phát triển, gắn tên.
- 1997–2000s: các toà căn hộ lần lượt xây dọc đại lộ mới ven sông, công viên Riverside Park South mở từng phần.
- 2005: nhóm chủ sở hữu bán phần lớn dự án cho các nhà đầu tư khác, những người tiếp tục phát triển các lô còn lại.
Ba thập kỷ cho một khu đất là bình thường với dự án đô thị lớn ở thành phố có quy trình duyệt chặt. Ai nghĩ dự án quy mô này là việc của vài năm sẽ đánh giá sai cả vốn lẫn rủi ro.
Vì sao phương án đầu tiên thất bại
Phương án Television City giữa thập niên 1980 được thiết kế để gây ấn tượng: toà tháp cao nhất thế giới, trường quay lớn, trung tâm mua sắm, hàng nghìn căn hộ. Tham vọng đó giúp dự án lên báo, nhưng cũng tạo ra mọi lý do để bị phản đối: mật độ quá lớn so với hạ tầng giao thông, bóng đổ xuống công viên và khu dân cư, lượng người đổ thêm vào các tuyến tàu điện vốn đã quá tải. Cư dân Upper West Side, một khu phố có trình độ tổ chức cộng đồng rất cao, lập nhóm phản đối và vận động chính quyền.
Phương án còn phụ thuộc vào một khách thuê duy nhất — đài truyền hình lớn — và vào ưu đãi thuế của thành phố để giữ chân đài. Khi thành phố không đồng ý mức ưu đãi mà nhà phát triển muốn, còn đài truyền hình nhận được một gói giữ chân ở vị trí cũ, phương án mất trụ cột. Bài học kinh điển: dự án dựa vào một khách hàng neo duy nhất và một ưu đãi chưa chắc chắn là dự án có hai điểm gãy.
Cuối cùng là thời điểm. Cuối thập niên 1980, công ty của ông đã vay rất nhiều cho các thương vụ khác; khi thị trường bất động sản và ngân hàng thắt chặt đầu thập niên 1990, khả năng theo đuổi một dự án tốn kém, kéo dài, chưa có giấy phép giảm hẳn. Một khu đất lớn chưa được phép xây là tài sản tiêu tiền mỗi tháng: thuế, lãi vay, bảo vệ, chi phí thiết kế và vận động.
Từ đối thủ thành người cùng thiết kế: phương án Riverside South
Ai đề xuất. Một liên minh các tổ chức dân sự về nghệ thuật đô thị, công viên, môi trường và quy hoạch vùng — chính những nhóm từng phản đối — đưa ra phương án với mật độ thấp hơn, các toà nhà xếp dọc một đại lộ mới, và một công viên ven sông lớn nối dài công viên Riverside lịch sử.
Vì sao nhà phát triển chấp nhận. Chấp nhận phương án của các nhóm dân sự đổi lấy sự ủng hộ, hoặc ít nhất là bớt phản đối, trong quá trình duyệt — điều phương án cũ không có. Với một chủ đầu tư đang chịu áp lực nợ, đi chậm mà chắc tốt hơn tiếp tục cuộc chiến không biết bao giờ kết thúc.
Lợi ích công cộng như giá của giấy phép. Công viên ven sông được chủ đầu tư xây rồi giao cho thành phố; phương án còn đề xuất dời đoạn đường cao tốc trên cao ven sông xuống ngầm — một hạng mục kéo dài nhiều năm và chỉ thực hiện được từng phần. Đây là dạng "trao đổi" phổ biến: nhà phát triển được phép xây nhiều diện tích sàn, đổi lại cộng đồng nhận hạ tầng và không gian công cộng.
Kết quả. Hội đồng thành phố duyệt năm 1992. Phương án được dùng làm khung cho toàn bộ quá trình xây dựng về sau, kể cả khi chủ sở hữu thay đổi.
Giữ dự án qua khủng hoảng: đưa đối tác vào thay vì buông
Đầu thập niên 1990, khi phải tái cơ cấu nợ với ngân hàng, Trump đứng trước lựa chọn: bán hẳn khu đất để trả nợ, hoặc tìm nguồn vốn mới. Giải pháp là đưa một nhóm nhà đầu tư Hồng Kông vào nắm phần lớn quyền sở hữu, gánh khoản nợ của khu đất, trong khi ông giữ phần vốn nhỏ, phí phát triển và quyền gắn tên. Với nhóm Hồng Kông, đây là cơ hội vào thị trường New York với một dự án đã có quy hoạch được duyệt; với ông, đây là cách ở lại trong dự án mà không phải gánh toàn bộ rủi ro.
Cấu trúc này về sau dẫn đến bất đồng giữa các bên khi dự án được bán năm 2005, chuyện đã thành tranh chấp giữa các đối tác. Bài này không đi vào chi tiết đó. Điều cần rút ra cho người làm kinh doanh là: khi đưa đối tác vào giữa khủng hoảng, bên yếu thế thường phải nhượng quyền quyết định quan trọng — bán khi nào, bán cho ai, giá bao nhiêu. Phần vốn nhỏ đi kèm quyền kiểm soát nhỏ.
Dù vậy, so với phương án bán tháo khu đất ở đáy thị trường, cấu trúc đối tác giữ cho dự án tiếp tục và đem lại giá trị cho cả hai phía trong nhiều năm. Trong bất động sản, sống sót qua chu kỳ thường quan trọng hơn giữ trọn quyền sở hữu: người còn ở trong cuộc khi thị trường hồi phục mới có phần.
Hạ tầng quyết định mật độ được chấp nhận
Điểm chung của mọi tranh cãi quanh khu đất là câu hỏi: hạ tầng xung quanh gánh được bao nhiêu người? Một bãi đường sắt cũ bị kẹp giữa sông, đường cao tốc trên cao và một khu dân cư đông đúc không có sẵn đường nội bộ, trường học, tuyến tàu điện mới. Mỗi nghìn căn hộ thêm vào là thêm hàng nghìn lượt đi lại mỗi ngày trên những tuyến vốn đã đầy. Phương án Television City thất bại một phần vì không trả lời được câu hỏi này; phương án Riverside South được duyệt vì giảm mật độ và tự làm thêm một phần hạ tầng.
Với nhà phát triển, điều này có nghĩa là mật độ không phải con số chủ đầu tư tự chọn, mà là kết quả thương lượng giữa lợi nhuận mong muốn và khả năng chịu tải của khu vực. Đòi mật độ quá cao kéo dài thời gian duyệt, tăng chi phí hạ tầng phải gánh, và tăng phản đối; chọn mật độ vừa phải giúp đi nhanh hơn. Tính ra giá trị hiện tại của dòng tiền, phương án nhỏ hơn nhưng xong sớm nhiều năm đôi khi có lợi hơn phương án lớn bị kẹt.
Áp dụng ở Việt Nam: từ dự án lớn đến khu đất nhỏ
Đất "vàng" nằm im là chuyện bình thường, không phải bí ẩn. Nhiều khu đất lớn ở các đô thị Việt Nam bỏ trống hàng chục năm vì vướng quy hoạch, đền bù, vốn, hoặc phương án quá tham vọng. Người mua lại những dự án như vậy cần tính thời gian bằng chục năm và chi phí giữ đất mỗi năm, không chỉ giá mua.
Một khách hàng neo duy nhất là rủi ro. Dự án thương mại, khu công nghiệp nhỏ hay toà văn phòng chỉ trông vào một khách thuê lớn đều có thể đổ khi khách đó đổi ý. Đa dạng khách hàng ngay từ thiết kế sản phẩm.
Cộng đồng có thể là người cùng thiết kế. Dự án khu dân cư làm việc sớm với cư dân xung quanh về giao thông, cây xanh, trường học thường đi nhanh hơn trong khâu lấy ý kiến quy hoạch theo quy định hiện hành và ít bị khiếu nại về sau.
Đưa đối tác vào là đổi quyền lấy sự sống còn. Khi thiếu vốn, gọi thêm đối tác tốt hơn bán tháo, nhưng phải viết rõ trong hợp đồng ai quyết bán, quyết giá, ai được rút vốn khi nào. Ví dụ giả định: hai bên góp vốn mua một lô đất, hợp đồng nên ghi cơ chế xử lý khi một bên muốn bán còn bên kia muốn giữ.
Dè chừng: tham vọng gây ấn tượng. Phương án "cao nhất, lớn nhất" giúp truyền thông nhưng tạo ra mọi lý do để bị chặn và thường không khớp với hạ tầng xung quanh. Phương án vừa sức, có lợi ích chung rõ ràng thường đi xa hơn.
Câu hỏi thường gặp
Riverside South nằm ở đâu?
Riverside South nằm ở phía tây Manhattan, New York, dọc sông Hudson, khoảng từ phố 59 đến phố 72, trên nền bãi đường sắt cũ. Khu vực gồm nhiều toà căn hộ cao tầng xếp dọc một đại lộ mới và công viên Riverside Park South chạy dọc bờ sông.
Television City là gì?
Đó là phương án Trump công bố năm 1985 cho khu đất, gồm toà tháp được quảng bá là cao nhất thế giới, trường quay lớn cho một đài truyền hình, trung tâm mua sắm và hàng nghìn căn hộ. Phương án vấp phải phản đối mạnh của cư dân và không được thực hiện.
Vì sao các tổ chức dân sự lại tự đề xuất phương án quy hoạch?
Họ hiểu rằng khu đất sớm muộn cũng được phát triển, nên chọn cách định hình dự án thay vì chỉ phản đối. Đề xuất của họ giảm mật độ, thêm công viên ven sông và tổ chức lại giao thông. Khi chủ đầu tư chấp nhận, quá trình duyệt diễn ra suôn sẻ hơn nhiều.
Donald Trump có còn sở hữu Riverside South không?
Không. Phần lớn quyền sở hữu đã chuyển sang nhóm nhà đầu tư Hồng Kông từ năm 1994, ông chỉ giữ phần vốn nhỏ và vai trò phát triển. Năm 2005 nhóm chủ sở hữu bán phần lớn dự án cho các nhà đầu tư khác.
Dự án đô thị lớn ở Việt Nam thường vướng ở khâu nào?
Thường vướng ở bồi thường giải phóng mặt bằng, điều chỉnh quy hoạch, thủ tục giao đất, cho thuê đất và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Mỗi khâu được luật đất đai, quy hoạch, đầu tư và nhà ở hiện hành điều chỉnh; dự án kéo dài thường vì vướng nhiều khâu cùng lúc.
Bài học về thời gian từ dự án này là gì?
Với dự án đô thị lớn, thời gian là biến số quan trọng như giá đất. Cần tính chi phí giữ đất mỗi năm, khả năng chịu đựng của dòng vốn qua ít nhất một chu kỳ suy thoái, và chuẩn bị phương án đưa đối tác vào nếu cần, thay vì tin rằng dự án sẽ xong trong vài năm.