Gần như mọi dự án lớn của Donald Trump ở New York đều gắn với một thoả thuận nào đó với chính quyền: giảm thuế dài hạn cho khách sạn Grand Hyatt, thưởng thêm diện tích sàn cho Trump Tower để đổi lấy không gian công cộng trong toà nhà, xây công viên ven sông để được duyệt quy hoạch Riverside South, thuê dài hạn toà bưu điện cổ của chính phủ liên bang ở Washington. Mỗi thoả thuận đem lại lợi ích cho dự án và đặt lên vai chủ đầu tư những nghĩa vụ kéo dài nhiều năm.
Bài này gom các trường hợp đó lại để hỏi những câu chung: chính quyền đổi cái gì lấy cái gì, nghĩa vụ đi kèm ưu đãi tồn tại bao lâu, vì sao các thoả thuận này luôn gây tranh luận, và một nhà đầu tư ở Việt Nam nên hiểu quan hệ với cơ quan nhà nước thế nào cho đúng luật và bền vững. Bài chỉ bàn dưới góc kinh doanh và quy hoạch, không bàn chính trị.
Bốn kiểu thoả thuận qua bốn dự án
Các dự án của Trump cho thấy bốn kiểu trao đổi phổ biến giữa nhà phát triển và chính quyền:
| Kiểu thoả thuận | Dự án | Chủ đầu tư nhận | Cộng đồng nhận |
|---|---|---|---|
| Giảm thuế dài hạn | Grand Hyatt (khai trương 1980) | Thuế bất động sản thấp trong nhiều năm, giúp dự án huy động được vốn | Một khách sạn hoạt động, việc làm, khu ga được làm mới |
| Thưởng diện tích sàn | Trump Tower (1983) | Được xây nhiều diện tích hơn mức cơ bản | Sảnh giếng trời, lối đi mở cho công chúng trong giờ quy định |
| Lợi ích công cộng đổi lấy quy hoạch | Riverside South (duyệt 1992) | Phê duyệt cho một khu đô thị lớn | Công viên ven sông, đường mới |
| Thuê tài sản công qua cạnh tranh | Old Post Office (thuê từ 2013) | Quyền khai thác một công trình di sản ở vị trí đắc địa | Tiền thuê, di sản được giữ, nhà nước thôi bù lỗ |
Cả bốn kiểu đều dựa trên một logic: chính quyền có thứ nhà phát triển cần (quyền xây, nguồn thu thuế, tài sản công), nhà phát triển có thứ chính quyền cần (vốn, năng lực làm dự án, công trình công cộng). Thoả thuận tốt là khi giá trị trao đổi cân xứng và minh bạch; thoả thuận gây tranh cãi là khi một bên được nhiều hơn hẳn phần mình bỏ ra.
Thưởng diện tích sàn đổi lấy không gian công cộng: nghĩa vụ không hết hạn
Từ thập niên 1960, quy hoạch New York có cơ chế cho phép nhà phát triển xây thêm diện tích sàn nếu dành một phần khu đất hoặc toà nhà làm không gian mở cho công chúng: quảng trường, sảnh giếng trời, lối đi xuyên khối. Những không gian này thuộc sở hữu tư nhân nhưng phải mở cho công chúng theo điều kiện ghi trong giấy phép — giờ mở cửa, tiện nghi tối thiểu như ghế ngồi, nhà vệ sinh, biển báo.
Trump Tower được hưởng cơ chế này: sảnh giếng trời và một số không gian bên trong được tính là không gian công cộng, đổi lại toà nhà được xây cao hơn. Điểm quan trọng nhất về mặt kinh doanh là nghĩa vụ đi theo toà nhà, không phải theo người chủ: chừng nào toà nhà còn dùng phần diện tích thưởng, không gian công cộng phải duy trì đúng điều kiện. Nhiều toà nhà ở New York qua nhiều thập niên đã bị cơ quan quản lý nhắc nhở hoặc xử lý vì đóng bớt, thu hẹp hay chiếm dụng các không gian này, và Trump Tower cũng từng bị nêu tên trong các đợt kiểm tra như vậy.
Bài học cho bất kỳ chủ đầu tư nào: ưu đãi đổi lấy nghĩa vụ phải được tính như một khoản nợ dài hạn. Lợi ích nhận ngay một lần (thêm diện tích bán được), còn nghĩa vụ (bảo trì, mở cửa, chịu kiểm tra) kéo dài suốt đời công trình và được chuyển sang cả người mua lại.
Giảm thuế dài hạn: vì sao luôn gây tranh luận
Lập luận ủng hộ. Không có ưu đãi, dự án không huy động được vốn và khu vực tiếp tục xuống cấp; nguồn thu thuế "bị mất" thực ra chưa bao giờ tồn tại vì toà nhà cũ gần như không còn giá trị. Ưu đãi là cách khởi động khi thị trường đứng im — đúng hoàn cảnh New York giữa thập niên 1970.
Lập luận phản đối. Nguồn thu thuế từ bỏ trong nhiều thập niên rất lớn; nhà phát triển hưởng phần lớn lợi ích khi thị trường hồi phục, trong khi rủi ro ban đầu được chia cho ngân sách. Câu hỏi đặt ra là liệu dự án có thể đã được làm với ưu đãi nhỏ hơn hay không.
Thời hạn là biến số mấu chốt. Ưu đãi hợp lý lúc ký có thể trở nên quá hào phóng sau khi thị trường đổi chiều. Ưu đãi Grand Hyatt kéo dài nhiều thập niên, vượt xa giai đoạn khủng hoảng của thành phố — điều mà nhiều phân tích về sau dùng làm ví dụ cho việc thiết kế ưu đãi nên có điều khoản xem lại.
Minh bạch giảm tranh cãi. Ưu đãi được cấp theo chương trình công khai, tiêu chí rõ, ai đủ điều kiện cũng nộp được, sẽ ít bị nghi ngờ hơn ưu đãi được đàm phán riêng cho một dự án. Phần lớn tranh cãi quanh các dự án lớn đến từ cảm giác "thoả thuận riêng".
Thuê tài sản công qua cạnh tranh: được và mất của bên thắng
Trường hợp toà Old Post Office ở Washington cho thấy kiểu quan hệ thứ tư: chính quyền không cấp ưu đãi mà mở cuộc cạnh tranh để chọn người thuê tài sản công. Về lý thuyết, đây là hình thức minh bạch nhất — nhiều hồ sơ, tiêu chí công bố, bên đưa phương án tốt nhất thắng. Thực tế vẫn có những câu hỏi: tiêu chí nào được ưu tiên giữa tiền thuê, chất lượng phương án bảo tồn và năng lực tài chính; ai đánh giá; và điều gì xảy ra khi hoàn cảnh của bên thắng thay đổi trong suốt thời hạn thuê dài.
Với bên thắng, hợp đồng thuê tài sản công mang theo các điều khoản về bảo tồn, mở cửa cho công chúng (tháp đồng hồ), báo cáo và quyền giám sát của cơ quan chủ quản. Nó cũng mang theo rủi ro mà thuê tài sản tư không có: sự chú ý của công chúng và báo chí, các câu hỏi về xung đột lợi ích khi hoàn cảnh của người thuê thay đổi. Bên thuê cần tính các rủi ro này vào quyết định ngay từ lúc nộp hồ sơ.
Điểm chung với ba kiểu kia: quan hệ với chính quyền không kết thúc khi ký thoả thuận. Nó kéo dài suốt vòng đời dự án và chịu sự soi xét mỗi khi bối cảnh thay đổi.
Kiểu thứ năm: nhận làm thay công trình công rồi khai thác
Còn một kiểu quan hệ ít được nhắc: sân băng Wollman ở Công viên Trung tâm. Sau sáu năm thành phố sửa không xong, năm 1986 công ty của Trump nhận quản lý việc làm lại sân, dùng ngân sách thành phố giao, hoàn thành trong vài tháng; về sau công ty vận hành sân theo hợp đồng khai thác với thành phố trong nhiều năm. Ở đây chủ đầu tư không nhận ưu đãi thuế hay diện tích sàn, mà nhận uy tín công khai và một hợp đồng khai thác dài hạn.
Kiểu thoả thuận này hấp dẫn với chính quyền khi một công trình công bị đình trệ và cần một đầu mối làm nhanh. Nhưng nó cũng đặt ra câu hỏi: hợp đồng khai thác về sau được trao theo cách nào, có cạnh tranh không, điều kiện chấm dứt ra sao. Một hợp đồng khai thác tài sản công, dù nhỏ như sân băng hay ki-ốt trong công viên, cũng là quan hệ với chính quyền và có thể bị xem lại khi bối cảnh thay đổi. Quyền khai thác như vậy luôn mong manh hơn quyền sở hữu: nó tồn tại theo điều khoản hợp đồng và thiện chí của bên cấp.
Liên hệ Việt Nam: nguyên lý và những điều cần tránh
Ưu đãi đầu tư có khung pháp luật. Ở Việt Nam, ưu đãi về thuế, tiền thuê đất cho dự án được quy định theo luật đầu tư, luật thuế và luật đất đai, gắn với ngành nghề, địa bàn, quy mô; không phải thứ đàm phán riêng tuỳ ý. Nhà đầu tư cần đọc văn bản hiện hành và hỏi cơ quan đăng ký đầu tư để biết dự án có thuộc diện ưu đãi hay không.
Chọn nhà đầu tư qua đấu giá, đấu thầu. Nhiều dự án dùng đất, tài sản công được giao qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo luật; hợp tác công tư có luật riêng. Nắm quy trình, tiêu chí và hồ sơ mời là bước đầu tiên, trước khi tính đến phương án kinh doanh.
Nghĩa vụ đi kèm phải được ghi và tính. Dự án khu đô thị thường có nghĩa vụ xây hạ tầng, công viên, trường học, dành quỹ đất nhà ở xã hội theo quy định hiện hành. Ví dụ giả định: một dự án được giao kèm nghĩa vụ xây công viên rồi bàn giao — chi phí xây và thời gian bàn giao phải nằm trong dòng tiền từ đầu, không được coi là khoản tuỳ chọn.
Minh bạch là cách bảo vệ chính nhà đầu tư. Mọi thoả thuận với cơ quan nhà nước nên dựa trên văn bản, đúng thẩm quyền, có lưu hồ sơ. Những "cam kết miệng", ưu đãi ngoài khung luật hay quan hệ không minh bạch có thể khiến dự án bị thanh tra, thu hồi, và kéo theo trách nhiệm pháp lý cho cả hai phía.
Lợi ích công cộng thật giúp dự án đi xa. Dự án đem lại lợi ích rõ cho cộng đồng — đường, cây xanh, không gian chung — thường nhận được sự ủng hộ khi lấy ý kiến và ít bị khiếu nại. Như Riverside South cho thấy, chia sẻ lợi ích có thể là con đường nhanh nhất để được duyệt.
Câu hỏi thường gặp
Không gian công cộng thuộc sở hữu tư nhân là gì?
Đó là quảng trường, sảnh, lối đi nằm trong khu đất hoặc toà nhà tư nhân nhưng phải mở cho công chúng theo điều kiện của giấy phép, thường là đổi lấy quyền xây thêm diện tích sàn. Ở New York có hàng trăm không gian như vậy; nghĩa vụ duy trì gắn với toà nhà, kể cả khi đổi chủ.
Vì sao thành phố New York lại giảm thuế cho Grand Hyatt?
Giữa thập niên 1970, thành phố đang khủng hoảng tài chính, khu quanh ga Grand Central xuống cấp, ngân hàng ngại cho vay. Giảm thuế dài hạn giúp dự án cải tạo khách sạn huy động được vốn, đổi lại thành phố có một khách sạn hoạt động, việc làm và khu ga được làm mới.
Ưu đãi đầu tư ở Việt Nam có được đàm phán riêng không?
Về nguyên tắc, ưu đãi đầu tư được áp dụng theo điều kiện luật định về ngành nghề, địa bàn, quy mô dự án; một số trường hợp đặc biệt có cơ chế riêng do cấp có thẩm quyền quyết định theo luật. Cần đọc văn bản hiện hành và làm việc với cơ quan đăng ký đầu tư để biết chính xác.
Hợp tác công tư là gì?
Hợp tác công tư là hình thức nhà nước và nhà đầu tư tư nhân cùng thực hiện dự án hạ tầng hoặc dịch vụ công theo hợp đồng dài hạn: tư nhân bỏ vốn, xây dựng, vận hành; nhà nước giám sát và trả hoặc cho thu phí theo thoả thuận. Ở Việt Nam, hình thức này có luật riêng điều chỉnh.
Ưu đãi lớn có phải luôn tốt cho chủ đầu tư không?
Không hẳn. Ưu đãi thường đi kèm nghĩa vụ dài hạn, điều kiện duy trì và sự giám sát của công chúng. Ưu đãi càng lớn càng dễ gây tranh cãi khi hoàn cảnh thay đổi, có thể ảnh hưởng tới uy tín và các dự án sau. Nên tính cả nghĩa vụ lẫn rủi ro dư luận khi đánh giá.
Doanh nghiệp nhỏ có học được gì từ các thoả thuận lớn này?
Có. Khi thuê ki-ốt chợ, mặt bằng của đơn vị nhà nước hay tham gia đấu giá tài sản công, hãy đọc kỹ nghĩa vụ đi kèm, thời hạn, điều kiện chấm dứt và giữ mọi thoả thuận bằng văn bản. Nguyên lý cân bằng giữa quyền lợi nhận được và nghĩa vụ phải gánh vẫn giống hệt.