Tài sản của Donald Trump không có một con số chính thức, vì phần lớn nằm trong các công ty tư nhân không công bố báo cáo tài chính. Các tổ chức như Forbes và Bloomberg tự ước tính bằng cách định giá từng toà nhà, sân golf, phần hùn, rồi trừ các khoản nợ đã biết; chính ông thường đưa ra con số cao hơn, một phần vì tính cả giá trị thương hiệu.
Chênh lệch giữa các nguồn có lúc lên tới nhiều lần. Bài này không chọn con số nào mà giải thích vì sao chúng khác nhau: định giá bất động sản theo dòng tiền nhạy thế nào với giả định, nợ khó thấy ra sao, phần hùn và tài sản khó bán được tính thế nào, và vì sao thương hiệu là chỗ tranh cãi lớn nhất. Hiểu những điều này cũng giúp chủ doanh nghiệp ở Việt Nam tự định giá doanh nghiệp của mình tỉnh táo hơn.
Vì sao không có con số chính thức
Với công ty niêm yết, giá trị phần sở hữu của một người có thể tính gần đúng bằng số cổ phần nhân giá thị trường mỗi ngày. Trump Organization thì khác: đó là doanh nghiệp tư nhân, không niêm yết, không có giá thị trường, không công bố báo cáo tài chính hợp nhất. Người ngoài chỉ thấy được từng mảnh: hồ sơ vay thế chấp đăng ký công khai, giao dịch mua bán bất động sản, các bản kê khai tài chính công khai theo quy định của Mỹ, và điều tra báo chí.
Các bản kê khai tài chính công khai theo quy định của Mỹ chỉ yêu cầu ghi giá trị tài sản và thu nhập theo khoảng, và khoảng cao nhất là "trên một mức nhất định", không có giới hạn trên. Điều đó có nghĩa là một toà nhà trị giá rất lớn và một tài sản chỉ vừa vượt ngưỡng có thể được ghi cùng một dòng. Những bản kê khai này cho biết tài sản nào tồn tại, nhưng không cho biết chính xác chúng đáng giá bao nhiêu.
Vì vậy, mọi con số tài sản được báo chí đưa ra đều là ước tính dựa trên giả định của người tính. Đọc một con số mà không biết giả định đằng sau giống như đọc giá một căn nhà mà không biết diện tích và vị trí.
Lịch sử các ước tính: từ danh sách Forbes đến các chỉ số tỷ phú
Tạp chí Forbes bắt đầu công bố danh sách 400 người giàu nhất nước Mỹ từ năm 1982, và gia đình Trump có mặt từ những danh sách đầu tiên. Theo nhiều tài liệu, đầu thập niên 1990, khi khủng hoảng nợ làm giá trị ròng giảm mạnh, có những năm ông không còn trong danh sách. Từ giữa thập niên 1990, tên ông trở lại khi tài sản phục hồi.
Về sau có thêm các chỉ số tỷ phú cập nhật thường xuyên của Bloomberg và các tổ chức khác, mỗi bên dùng phương pháp riêng. Qua nhiều năm, chính ông nhiều lần công khai không đồng ý với các ước tính này và đưa ra con số cao hơn đáng kể. Các nhà báo và tác giả tiểu sử khác lại đưa ra những ước tính thấp hơn nhiều.
Sự chênh lệch kéo dài này không nhất thiết có nghĩa là một bên đúng, bên kia sai hoàn toàn. Nó phản ánh việc mỗi bên chọn cách định giá khác nhau cho cùng một tập tài sản. Ba điểm chênh lớn nhất nằm ở cách định giá bất động sản, cách tính nợ và việc có tính giá trị thương hiệu hay không.
Định giá toà nhà theo dòng tiền: một điểm phần trăm đổi hàng trăm triệu
Toà nhà cho thuê thường được định giá bằng cách lấy thu nhập hoạt động ròng một năm (tiền thuê trừ chi phí vận hành, chưa trừ lãi vay) chia cho tỷ suất vốn hoá, tức mức lợi suất mà nhà đầu tư đòi hỏi với loại tài sản đó. Ví dụ giả định với một toà nhà có thu nhập ròng 50 triệu USD mỗi năm:
| Tỷ suất vốn hoá giả định | Giá trị ước tính | So với mức 5% |
|---|---|---|
| 4% | 1.250 triệu USD | cao hơn 25% |
| 5% | 1.000 triệu USD | mốc so sánh |
| 6% | khoảng 833 triệu USD | thấp hơn khoảng 17% |
| 7% | khoảng 714 triệu USD | thấp hơn khoảng 29% |
Chỉ một thay đổi nhỏ về tỷ suất vốn hoá, vốn là một giả định có thể tranh luận, đã làm giá trị một toà nhà chênh vài trăm triệu USD. Với danh mục gồm nhiều toà nhà ở Manhattan, sân golf và khách sạn, việc người ước tính chọn tỷ suất lạc quan hay thận trọng tạo ra chênh lệch rất lớn. Ngoài ra, thu nhập ròng của từng toà nhà cũng không được công bố đầy đủ, nên chính con số đầu vào cũng là ước tính.
Nợ, phần hùn và tài sản khó bán
Nợ khó thấy hết. Khoản vay thế chấp gắn với từng toà nhà thường được đăng ký công khai, nhưng bảo lãnh cá nhân, khoản vay giữa các pháp nhân trong nhóm hay nghĩa vụ ngoài bảng cân đối thì khó thấy. Tài sản ròng bằng tài sản trừ nợ, nên thiếu một khoản nợ là ước tính bị đẩy lên.
Phần hùn thiểu số không bằng sở hữu toàn bộ. Một ví dụ được nhiều nguồn nhắc: gia đình Trump giữ phần hùn khoảng 30% trong hai toà văn phòng lớn ở New York và San Francisco do một quỹ bất động sản khác điều hành, có từ việc chuyển nhượng dự án ven sông bờ tây. Phần hùn thiểu số thường được định giá thấp hơn tỷ lệ tương ứng của toàn bộ toà nhà vì người nắm giữ không quyết được việc bán hay vận hành.
Tài sản khó bán cần chiết khấu. Sân golf, dinh thự, câu lạc bộ là những tài sản ít người mua, bán mất nhiều thời gian. Nhà định giá thận trọng sẽ trừ một khoản chiết khấu thanh khoản; người lạc quan thì không.
Thời điểm định giá. Giá trị bất động sản, khách sạn và sân golf thay đổi theo chu kỳ kinh tế. Một ước tính làm năm thị trường đi lên sẽ khác hẳn ước tính làm năm thị trường đi xuống, dù tài sản không đổi.
Giá trị thương hiệu: chỗ tranh cãi lớn nhất
Điểm chênh lớn nhất giữa con số do chính ông đưa ra và con số của các tổ chức độc lập thường nằm ở giá trị thương hiệu. Theo cách nhìn của ông, cái tên Trump làm tăng giá trị mọi dự án mang tên, và tạo ra phí cấp phép, phí quản lý, nên bản thân nó là một tài sản rất lớn. Nhiều nhà phân tích không tính phần này, hoặc chỉ tính ở mức dòng tiền phí cấp phép thực tế đang thu được.
Về nguyên lý, thương hiệu có thể được định giá, thường bằng cách ước tính phần thu nhập tăng thêm nhờ thương hiệu hoặc mức phí bản quyền mà người khác sẵn sàng trả để dùng nó. Nhưng thương hiệu gắn với một con người đặc biệt khó định giá: nó không tách rời được khỏi người đó, không bán được cho bên thứ ba như một nhãn hàng, và giá trị dao động theo hình ảnh cá nhân. Người mua thận trọng sẽ không trả nhiều cho một tài sản như vậy.
Trong kế toán, nhiều chuẩn mực không cho ghi nhận thương hiệu tự tạo dựng như một tài sản trên bảng cân đối; thương hiệu chỉ xuất hiện khi được mua lại từ người khác. Đây là lý do kế toán và nhà phân tích thường dè dặt với con số "giá trị thương hiệu" do chính chủ sở hữu đưa ra.
Đọc một con số tài sản trên báo thế nào cho đúng
Tin về tài sản của người giàu xuất hiện thường xuyên, với Donald Trump hay bất kỳ ai. Trước khi tin hoặc chia sẻ một con số, có thể tự hỏi vài câu:
- Ai ước tính và bằng phương pháp gì? Một tổ chức có công bố cách định giá từng loại tài sản hay chỉ đưa ra con số tổng? Con số do chính chủ sở hữu đưa ra cần được đọc như một tuyên bố, không phải kết quả kiểm định.
- Ước tính vào thời điểm nào? Tài sản bất động sản và cổ phần thay đổi theo thị trường; một con số của vài năm trước có thể không còn đúng.
- Đã trừ nợ chưa? Nhiều bài viết nhắc tổng giá trị tài sản mà không nói rõ đã trừ nợ hay chưa. Tài sản ròng mới là con số có ý nghĩa.
- Có tính giá trị thương hiệu hay tài sản vô hình không? Đây là phần dễ bị thổi phồng hoặc bỏ qua nhất.
- Tài sản có bán được ở giá đó không? Giá trị trên giấy của một sân golf hay một dinh thự có thể khác xa số tiền thu về nếu phải bán nhanh.
Năm câu hỏi này không chỉ dùng cho tin về tỷ phú. Chúng hữu ích cả khi đọc lời giới thiệu của một đối tác về quy mô công ty họ, hay khi nghe một người quen kể về giá trị tài sản trong một thương vụ góp vốn. Thói quen hỏi lại giả định là cách tự bảo vệ đơn giản nhất trước những con số đẹp.
Áp dụng: tự ước tính giá trị doanh nghiệp của mình cho tỉnh táo
Câu chuyện các con số tài sản chênh nhau là bài tập tốt cho chủ doanh nghiệp nhỏ ở Việt Nam. Có thể làm theo các bước sau:
- Liệt kê tài sản theo giá có thể bán được hôm nay, không theo giá mua hay giá mong muốn: mặt bằng, thiết bị, hàng tồn, các khoản phải thu thật sự đòi được.
- Liệt kê đủ mọi khoản nợ, kể cả khoản vay người thân, tiền hàng chưa trả, nghĩa vụ bảo lãnh cho người khác, tiền đặt cọc phải hoàn.
- Định giá phần kinh doanh theo dòng tiền: lợi nhuận một năm sau khi trả công cho chính mình theo mức thị trường, nhân với một hệ số thận trọng; thử với hai, ba hệ số khác nhau để thấy giá trị dao động bao nhiêu.
- Tách phần phụ thuộc vào bạn: nếu khách đến vì chính bạn, phần giá trị đó khó bán cho người khác; đừng tính nó khi vay vốn hay khi tính tài sản gia đình.
- Ghi lại giả định và xem lại mỗi năm, để thấy giá trị thay đổi vì kinh doanh tốt lên hay chỉ vì giả định thay đổi.
Ngân hàng khi định giá tài sản bảo đảm thường dùng mức thận trọng hơn giá thị trường, theo quy trình riêng của từng ngân hàng. Biết trước khoảng cách này giúp tránh bất ngờ khi cần vay.
Câu hỏi thường gặp
Donald Trump có bao nhiêu tài sản?
Không có con số chính thức vì phần lớn tài sản nằm trong công ty tư nhân không công bố báo cáo tài chính. Forbes, Bloomberg và các tổ chức khác đưa ra ước tính riêng, thay đổi theo từng năm, còn chính ông thường đưa con số cao hơn. Nên đọc mỗi con số kèm phương pháp và thời điểm ước tính.
Vì sao Forbes và Donald Trump đưa ra con số khác nhau?
Khác biệt chủ yếu ở ba điểm: cách định giá bất động sản (tỷ suất vốn hoá lạc quan hay thận trọng), cách tính nợ và việc có tính giá trị thương hiệu hay không. Chính ông thường cho rằng thương hiệu có giá trị rất lớn, trong khi nhiều nhà phân tích không tính hoặc chỉ tính phần phí cấp phép thực thu.
Tỷ suất vốn hoá là gì?
Đó là tỷ lệ giữa thu nhập hoạt động ròng một năm của bất động sản và giá trị của nó, phản ánh lợi suất mà nhà đầu tư đòi hỏi. Giá trị bằng thu nhập ròng chia cho tỷ suất. Tỷ suất thấp cho giá trị cao và ngược lại, nên một thay đổi nhỏ trong giả định này có thể làm giá trị ước tính thay đổi hàng chục phần trăm.
Thương hiệu cá nhân có được tính là tài sản không?
Về kinh tế, thương hiệu có giá trị nếu nó tạo ra thu nhập tăng thêm hoặc người khác sẵn sàng trả phí để dùng. Về kế toán, nhiều chuẩn mực không cho ghi nhận thương hiệu tự tạo dựng trên bảng cân đối. Thương hiệu gắn với một người còn khó định giá hơn vì không tách rời và không bán được độc lập.
Chủ doanh nghiệp nhỏ học được gì từ chuyện này?
Nên định giá doanh nghiệp của mình theo giá bán được thật, liệt kê đủ nợ, thử nhiều giả định để thấy giá trị dao động thế nào, và tách phần giá trị phụ thuộc vào chính mình. Một con số tài sản lạc quan có thể làm mình vay quá sức hoặc ra quyết định sai khi chia tài sản trong gia đình.
Tài sản ròng khác doanh thu thế nào?
Doanh thu là tổng tiền bán hàng trong một kỳ, còn tài sản ròng là tổng giá trị tài sản trừ đi toàn bộ nợ tại một thời điểm. Một doanh nghiệp có doanh thu lớn vẫn có thể có tài sản ròng thấp, thậm chí âm, nếu nợ nhiều. Nhầm hai khái niệm này là lỗi phổ biến khi đọc tin về người giàu.