Fred Trump (1905–1999) là nhà thầu và chủ nhà cho thuê ở New York, cha của Donald Trump. Trong khoảng năm thập niên, ông xây và quản lý hàng chục nghìn căn hộ, nhà ở cho tầng lớp trung lưu ở Queens và Brooklyn, phần lớn bằng vốn vay có bảo lãnh của các chương trình nhà ở liên bang và tiểu bang.
Ông ít khi xuất hiện trên báo như con trai, nhưng là người đặt nền cho mọi thứ về sau: tài sản, quan hệ với ngân hàng và chính quyền, và một cách làm nghề đặt trọng tâm vào chi phí. Nhìn kỹ doanh nghiệp của Fred Trump giúp hiểu hai điều. Thứ nhất, Donald Trump thừa hưởng gì. Thứ hai, người con đã rời bỏ mô hình của cha ở đâu, và vì sao sự khác biệt đó vừa mang lại các dự án lớn vừa mang lại rủi ro lớn.
Các chặng làm ăn của Fred Trump
Sự nghiệp của Fred Trump trải qua nhiều thời kỳ kinh tế rất khác nhau của nước Mỹ, và mỗi thời kỳ ông chọn một cách làm riêng:
- Thập niên 1920: khi còn tuổi thiếu niên, cùng mẹ xây nhà để bán ở Queens dưới tên công ty E. Trump & Son; quy mô nhỏ, từng căn một.
- Thời Đại khủng hoảng (thập niên 1930): thử mở một siêu thị tự phục vụ ở Queens rồi bán lại sau khoảng một năm; cùng cộng sự mua lại mảng dịch vụ khoản vay thế chấp của một công ty tài chính phá sản, nhờ đó nắm được thông tin về những ngôi nhà sắp bị tịch biên; tiếp tục xây nhà ở Brooklyn.
- Chiến tranh thế giới thứ hai: xây nhà ở và doanh trại cho nhân viên hải quân gần các xưởng đóng tàu ở Virginia và Pennsylvania theo hợp đồng của nhà nước.
- Sau chiến tranh đến thập niên 1950: xây các khu căn hộ cho thuê lớn ở Brooklyn như Shore Haven và Beach Haven bằng vốn vay được Cục Nhà ở Liên bang (FHA) bảo lãnh, đúng lúc lính trở về và nhu cầu nhà ở bùng lên.
- Thập niên 1960: xây khu Trump Village ở Coney Island theo một chương trình nhà ở cho người thu nhập trung bình của tiểu bang New York, gồm nhiều toà cao tầng.
Có thể thấy một điểm chung: ở mỗi thời kỳ, ông tìm xem đồng tiền của nhà nước hoặc nhu cầu cấp bách nhất đang chảy vào đâu, rồi tổ chức doanh nghiệp để đón dòng tiền đó. Đây là kỹ năng đọc chính sách, không phải kỹ năng thiết kế hay marketing.
Thời Đại khủng hoảng: hai thử nghiệm ít người nhắc
Khi kinh tế Mỹ sụp đổ đầu thập niên 1930, nhà mới gần như không bán được. Thay vì ngồi chờ, Fred Trump thử hai hướng khác. Hướng thứ nhất là mở một siêu thị tự phục vụ ở khu Woodhaven, Queens, vào lúc mô hình khách tự lấy hàng còn mới ở Mỹ. Cửa hàng thu hút khách nhờ giá thấp, và sau khoảng một năm ông bán lại cho một chuỗi siêu thị đang mở rộng. Ông không ở lại ngành bán lẻ, nhưng thu được tiền mặt đúng lúc tiền mặt hiếm nhất.
Hướng thứ hai đáng chú ý hơn. Năm 1934, ông cùng một cộng sự mua lại mảng dịch vụ quản lý khoản vay thế chấp của một công ty tài chính ở Brooklyn vừa phá sản. Mảng này không lớn về doanh thu, nhưng cho ông thứ quý hơn: danh sách những chủ nhà đang chậm trả nợ, tức là biết trước những ngôi nhà và khu đất sắp bị tịch biên. Nhờ đó, ông mua được đất và nhà với giá tốt trước khi chúng ra thị trường.
Bài học ở đây là giá trị của thông tin trong bất động sản. Người có thông tin sớm về tài sản sắp được bán, về quy hoạch sắp thay đổi, thường có lợi thế lớn hơn người có nhiều vốn hơn. Đồng thời, đây cũng là lý do pháp luật nhiều nước, trong đó có Việt Nam theo quy định hiện hành, đặt ra các giới hạn về việc dùng thông tin nội bộ có được nhờ vị trí công việc.
Vốn vay có bảo lãnh của nhà nước: đòn bẩy của người cha
Sau Chiến tranh thế giới thứ hai, chính phủ Mỹ muốn có thật nhiều nhà ở cho người lính trở về và gia đình họ. Cục Nhà ở Liên bang (FHA) bảo lãnh các khoản vay xây nhà cho thuê, nghĩa là nếu chủ đầu tư không trả được nợ, nhà nước gánh rủi ro thay ngân hàng. Với bảo lãnh đó, ngân hàng sẵn lòng cho vay gần như toàn bộ chi phí dự án.
Fred Trump khai thác chương trình này rất hiệu quả. Phần vốn tự có trong mỗi dự án nhỏ, tiền thuê từ hàng nghìn căn hộ trả lãi và gốc, phần chênh lệch còn lại là lợi nhuận. Năm 1954, một ủy ban của Thượng viện Mỹ điều tra việc nhiều chủ đầu tư trên cả nước thu lợi lớn từ chương trình FHA, và ông là một trong những người được mời ra điều trần. Sau đó, các dự án lớn tiếp theo của ông chuyển sang chương trình của tiểu bang New York.
Câu chuyện này cho thấy cả hai mặt của việc dựa vào chương trình nhà nước: nó cho phép làm dự án lớn với ít vốn, nhưng khiến doanh nghiệp chịu giám sát chặt và phụ thuộc vào việc chính sách còn hay đổi. Người làm ăn dựa trên ưu đãi cần tính trước kịch bản ưu đãi bị siết.
Kỷ luật chi phí: thói quen nổi tiếng nhất của Fred Trump
Đi công trường mỗi ngày. Theo nhiều lời kể, kể cả của chính Donald Trump, người cha có mặt ở công trường thường xuyên, kiểm tra vật tư, nói chuyện với thợ, và để ý cả những thứ nhỏ như đinh rơi vãi. Sự hiện diện đó giữ chi phí không trôi.
Mua vật tư số lượng lớn, mặc cả từng hạng mục. Xây cùng lúc nhiều toà theo một kiểu thiết kế giúp mua gạch, cửa, thiết bị với giá sỉ và rút ngắn thời gian thi công nhờ thợ làm quen tay.
Văn phòng khiêm tốn. Trụ sở công ty nhiều năm đặt ngay trong một khu căn hộ của ông ở Brooklyn, không phải văn phòng sang trọng ở Manhattan. Chi phí quản lý chung được giữ thấp.
Tự quản lý tài sản. Công ty tự thu tiền thuê, tự bảo trì, không thuê đơn vị quản lý bên ngoài. Biên lợi nhuận nằm trong tay chủ.
Giữ tài sản lâu dài. Phần lớn căn hộ được giữ để cho thuê hàng chục năm thay vì bán ngay, tạo dòng tiền đều và tài sản tăng giá theo thời gian.
Thị trường ông chọn: căn hộ trung lưu ở vùng ven
Fred Trump hầu như không làm dự án ở Manhattan. Khách hàng của ông là gia đình công nhân, viên chức, người lính trở về, những người cần một căn hộ sạch sẽ, giá vừa phải, gần đường tàu. Thị trường đó lớn, ổn định, ít bị ảnh hưởng bởi những đợt tăng giá nóng hay suy giảm của phân khúc cao cấp.
Ở phân khúc này, khách thuê nhạy với giá, nên lợi thế cạnh tranh nằm ở chi phí xây và vận hành thấp hơn đối thủ, không nằm ở thiết kế hay tên tuổi. Đó là lý do mọi thói quen của ông đều xoay quanh chi phí. Mô hình có biên lợi nhuận mỗi căn không cao nhưng nhân với hàng chục nghìn căn thì thành dòng tiền rất lớn.
Đây cũng là điểm mà con trai ông chọn đi hướng ngược lại. Donald Trump bước vào Manhattan, nhắm phân khúc cao cấp, nơi giá bán dựa vào hình ảnh, vật liệu sang trọng và cái tên. Hai mô hình đòi hỏi kỹ năng khác hẳn nhau, và cũng mang rủi ro khác hẳn nhau.
Người cha nhìn bước sang Manhattan của con thế nào
Theo các sách tiểu sử, Fred Trump ban đầu dè dặt với ý định vào Manhattan của con trai. Với ông, Manhattan là nơi đất đắt, chi phí xây dựng cao, công đoàn mạnh, thủ tục với thành phố phức tạp, trong khi Queens và Brooklyn quen thuộc và an toàn. Câu ông thường được dẫn lại đại ý là việc làm ăn ở vùng ven chắc chắn hơn nhiều.
Dù vậy, khi người con quyết định, người cha vẫn đứng sau hỗ trợ: giữ chức chủ tịch hội đồng của công ty, giới thiệu với ngân hàng, cùng ký hoặc bảo lãnh các khoản vay ở giai đoạn đầu khi người con chưa có tài sản riêng đủ lớn. Đây là kiểu chuyển giao phổ biến trong doanh nghiệp gia đình: thế hệ trước giữ tài sản và uy tín làm lưới an toàn, thế hệ sau thử những hướng mới.
Mô hình đó có mặt mạnh là cho phép thử nghiệm mà không đặt cược cả doanh nghiệp. Mặt yếu là người con có thể đánh giá thấp rủi ro khi luôn có lưới đỡ phía sau. Cuộc khủng hoảng nợ đầu thập niên 1990 của Donald Trump xảy ra khi quy mô các khoản vay đã vượt xa những gì lưới an toàn của gia đình có thể đỡ.
So sánh mô hình của người cha và người con
Đặt hai cách làm cạnh nhau giúp thấy rõ những gì được giữ lại và những gì bị thay đổi:
| Tiêu chí | Fred Trump | Donald Trump (thập niên 1980) |
|---|---|---|
| Thị trường | Căn hộ trung lưu ở Queens, Brooklyn | Khách sạn, căn hộ cao cấp ở Manhattan, sau đó nhiều ngành khác |
| Nguồn vốn | Vay có bảo lãnh của chương trình nhà ở nhà nước | Vay ngân hàng thương mại, nhiều khoản có bảo lãnh cá nhân |
| Lợi thế cạnh tranh | Chi phí thấp, quy mô lớn | Vị trí, hình ảnh, cái tên |
| Tài sản | Giữ lâu dài để cho thuê | Vừa bán căn hộ, vừa giữ khách sạn, toà nhà |
| Xuất hiện trước công chúng | Rất ít | Thường xuyên, chủ động tìm báo chí |
| Rủi ro chính | Thay đổi chính sách nhà ở, kiểm soát giá thuê | Chu kỳ thị trường cao cấp, nợ đến hạn dồn |
Người con giữ lại thói quen đi công trường, kỹ năng làm việc với chính quyền, và niềm tin vào bất động sản. Phần thay đổi là phân khúc, cách vay và việc dùng chính mình làm gương mặt của sản phẩm.
Áp dụng cho chủ nhà trọ, căn hộ dịch vụ ở Việt Nam
Chọn đúng phân khúc rồi theo đến cùng. Nhà trọ cho công nhân, căn hộ dịch vụ cho người đi làm văn phòng hay homestay cho khách du lịch là ba nghề khác nhau. Mô hình của Fred Trump cho thấy phân khúc bình dân có thể rất bền nếu quản trị chi phí giỏi.
Đo chi phí trên mỗi phòng. Ghi lại chi phí xây, chi phí bảo trì và tỷ lệ phòng trống theo tháng. Ví dụ giả định: một dãy 20 phòng, mỗi phòng trống thêm một tháng mỗi năm là mất khoảng 8% doanh thu, thường lớn hơn số tiết kiệm được khi mặc cả vật tư.
Đọc chính sách nhưng đừng sống nhờ nó. Các chương trình hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân có điều kiện và thủ tục theo quy định hiện hành; tham gia thì phải chấp nhận giám sát và tính trước trường hợp ưu đãi thay đổi.
Dè chừng việc chuyển phân khúc. Người giỏi làm nhà trọ giá rẻ chưa chắc giỏi làm căn hộ cao cấp. Người con nhà Trump thành công với bước chuyển này nhưng cũng gánh rủi ro lớn hơn nhiều; muốn chuyển, nên thử một dự án nhỏ trước.
Câu hỏi thường gặp
Fred Trump giàu lên từ đâu?
Chủ yếu từ việc xây và cho thuê căn hộ cho tầng lớp trung lưu ở Queens và Brooklyn, đặc biệt sau Chiến tranh thế giới thứ hai khi nhu cầu nhà ở rất lớn và các khoản vay được nhà nước bảo lãnh. Ông giữ chi phí thấp, tự quản lý tài sản và giữ căn hộ lâu dài để thu tiền thuê.
Fred Trump có làm dự án ở Manhattan không?
Hầu như không. Ông tập trung vào các quận vùng ven như Queens và Brooklyn, nơi đất rẻ hơn và khách thuê là gia đình trung lưu. Việc đưa doanh nghiệp gia đình vào Manhattan là bước đi của con trai ông từ đầu thập niên 1970, với sự hỗ trợ về tài chính và quan hệ của người cha.
Chương trình FHA là gì?
FHA là Cục Nhà ở Liên bang của Mỹ, thành lập thập niên 1930. Cơ quan này bảo lãnh các khoản vay mua và xây nhà, giúp ngân hàng yên tâm cho vay với tỷ lệ cao. Sau Chiến tranh thế giới thứ hai, một chương trình của FHA dành cho nhà cho thuê đã giúp nhiều chủ đầu tư, trong đó có Fred Trump, xây các khu căn hộ lớn.
Fred Trump có vai trò gì khi con trai làm dự án ở Manhattan?
Theo các sách tiểu sử, người cha hỗ trợ bằng nhiều cách: cùng đứng bảo lãnh hoặc ký các khoản vay, giới thiệu với ngân hàng và giới chức thành phố mà ông đã quen làm việc, và cho vay tiền khi cần. Mức độ hỗ trợ cụ thể được các nguồn mô tả khác nhau.
Bài học lớn nhất từ cách làm ăn của Fred Trump là gì?
Ở phân khúc khách hàng nhạy cảm về giá, lợi thế bền nhất là chi phí thấp hơn đối thủ, đạt được bằng quy mô, sự có mặt thường xuyên của chủ và việc tự quản lý. Bài học đi kèm là tính trước rủi ro khi mô hình dựa vào ưu đãi hay chương trình của nhà nước.
Fred Trump mất năm nào?
Ông mất năm 1999, khi 93 tuổi. Đến lúc đó, doanh nghiệp nhà cho thuê của ông ở Queens và Brooklyn vẫn được gia đình nắm giữ; về sau các con đã bán phần lớn danh mục căn hộ này. Phần di sản của ông được chia cho các con và cháu theo các thỏa thuận gia đình.