40 Wall Street là toà tháp văn phòng cao khoảng 283 mét ở khu tài chính Manhattan, xây xong năm 1930 và từng có lúc là toà nhà cao nhất thế giới trong một thời gian ngắn. Năm 1995, khi khu tài chính ế ẩm và toà nhà gần như bỏ trống, Donald Trump mua lại quyền thuê dài hạn của toà nhà — không phải mảnh đất bên dưới — với một khoản tiền được báo chí mô tả là rất nhỏ so với quy mô công trình.
Tình huống này hữu ích cho hai câu hỏi người làm bất động sản ở Việt Nam hay gặp. Thứ nhất: mua lúc thị trường xuống thực ra là mua cái gì, và rủi ro nằm ở đâu. Thứ hai: sở hữu một toà nhà trên đất thuê khác gì sở hữu cả đất lẫn nhà — một câu hỏi rất gần với chuyện đất thuê trả tiền hằng năm và trả tiền một lần ở Việt Nam.
Một toà tháp lịch sử rơi vào cảnh gần như bỏ trống
Toà nhà được xây cuối thập niên 1920 làm trụ sở của một ngân hàng lớn, trong cuộc đua chiều cao nổi tiếng với toà Chrysler ở khu trung tâm; toà Chrysler thắng nhờ lắp thêm ngọn tháp nhọn vào phút cuối. Suốt nhiều thập niên, 40 Wall Street là toà văn phòng uy tín của khu tài chính. Nhưng từ thập niên 1980, toà nhà qua tay nhiều chủ, hệ thống kỹ thuật cũ đi, và đến đầu thập niên 1990 thì phần lớn diện tích bỏ trống.
Bối cảnh chung làm mọi thứ tệ hơn. Sau đợt sụt giảm của thị trường chứng khoán và bất động sản cuối thập niên 1980, nhiều công ty tài chính thu hẹp hoặc chuyển khỏi khu Wall Street sang khu trung tâm Manhattan hay sang bang khác. Tỷ lệ văn phòng trống ở khu tài chính lên rất cao; các toà nhà cũ với sàn nhỏ, cột dày, trần thấp bị bỏ lại đầu tiên.
Thêm một lớp phức tạp: mảnh đất dưới toà nhà thuộc sở hữu của một gia đình người Đức, còn chủ toà nhà chỉ có quyền thuê đất dài hạn. Những chủ sở hữu trước đó, trong đó có một nhóm đầu tư nước ngoài, gặp khó khi vừa phải trả tiền thuê đất, vừa phải bỏ vốn cải tạo một toà nhà không có khách thuê. Một tài sản như vậy có rất ít người mua quan tâm — và đó là điều kiện để giá xuống rất thấp.
Sở hữu đất và quyền thuê đất: người mua thực sự mua gì
Trường hợp 40 Wall Street buộc người đọc phân biệt hai thứ thường bị gộp làm một:
| Khía cạnh | Sở hữu cả đất và nhà | Sở hữu nhà trên đất thuê dài hạn |
|---|---|---|
| Thứ nắm trong tay | Mảnh đất và công trình, không thời hạn (theo luật Mỹ) | Công trình và quyền dùng đất trong thời hạn thuê |
| Chi phí định kỳ | Thuế bất động sản, bảo trì | Thêm tiền thuê đất trả cho chủ đất, có thể điều chỉnh theo hợp đồng |
| Khi hết hạn | Không có khái niệm hết hạn | Công trình thường thuộc về chủ đất, trừ khi gia hạn |
| Giá trị khi bán lại | Phụ thuộc thị trường | Phụ thuộc thị trường và số năm thuê còn lại — càng gần hết hạn càng khó bán, khó vay |
| Thế chấp vay vốn | Dễ hơn | Ngân hàng xem kỹ điều khoản thuê đất và thời hạn còn lại |
Theo các tường thuật, một phần quan trọng của thương vụ là đàm phán lại điều khoản thuê đất với gia đình chủ đất để có thời hạn dài hơn và điều kiện rõ ràng hơn. Đây là việc biến một tài sản khó vay, khó bán thành một tài sản ngân hàng chấp nhận được. Nói cách khác, giá trị không chỉ nằm ở toà nhà mà ở chất lượng của hợp đồng thuê đất bên dưới nó.
Mua lúc thị trường xuống: thực ra là mua gì
Mua sự bi quan của người khác. Giá thấp vì phần đông người mua tin rằng khu tài chính sẽ không hồi phục, hoặc phải rất lâu nữa. Người mua lúc đó đặt cược vào một kịch bản khác: thành phố vẫn là trung tâm tài chính, và các toà nhà có câu chuyện, có vị trí sẽ có khách trở lại.
Mua cùng với vấn đề. Tài sản rẻ thường đi kèm vấn đề thật: hợp đồng thuê đất rắc rối, hệ thống kỹ thuật hỏng, không khách thuê. Phần lớn công việc sau khi mua là giải quyết từng vấn đề đó; nếu không giải quyết được, giá rẻ chẳng có nghĩa gì.
Mua thời gian chờ. Từ lúc mua đến lúc toà nhà có khách thuê ổn định phải qua cải tạo và thời gian cho thuê dần. Trong lúc đó vẫn phải trả tiền thuê đất, thuế, bảo trì. Người mua phải có đủ vốn để chờ, nếu không sẽ phải bán lại đúng lúc mình yếu nhất.
Mua kèm may mắn của chu kỳ. Kinh tế Mỹ cuối thập niên 1990 tăng trưởng mạnh, nhu cầu văn phòng ở Manhattan hồi phục. Không ai biết chắc điều đó vào năm 1995. Kết quả tốt của một thương vụ mua đáy luôn có phần đóng góp của thời điểm, và người đọc tình huống nên thận trọng khi quy toàn bộ thành tài năng.
Từ toà nhà trống đến toà nhà có khách thuê: các việc đã làm
Có thể tóm các bước xử lý toà nhà sau khi mua thành một chuỗi việc quen thuộc với dự án cải tạo văn phòng cũ:
- Giải quyết pháp lý đất: đàm phán lại hợp đồng thuê đất với chủ đất để kéo dài thời hạn và làm rõ điều khoản — nền móng cho mọi bước sau.
- Cải tạo kỹ thuật: thay mới hệ thống thang máy, điện, điều hoà, phòng cháy để toà nhà đạt chuẩn văn phòng hiện đại.
- Làm mới hình ảnh: sửa sang sảnh, mặt tiền tầng trệt, đổi tên giao dịch thành The Trump Building.
- Chia lại sản phẩm cho thuê: toà nhà có sàn tầng nhỏ, hợp với công ty vừa và nhỏ hơn là tập đoàn lớn; chiến lược cho thuê nhắm đúng nhóm khách này.
- Vay lại khi tài sản đã ổn định: khi tỷ lệ lấp đầy tăng, giá trị toà nhà tăng, chủ sở hữu có thể vay với điều kiện tốt hơn — đây là lúc thu hồi một phần vốn đã bỏ ra.
Chuỗi việc này đúng với cả những toà văn phòng nhỏ ở Việt Nam: sàn nhỏ, hệ thống cũ, vị trí tốt. Nhóm khách hợp nhất thường là doanh nghiệp nhỏ cần văn phòng có địa chỉ đẹp với chi phí vừa phải, thay vì tập đoàn cần mặt sàn lớn.
Danh mục kiểm tra trước khi mua một tài sản đang ế
Rút từ tình huống 40 Wall Street, đây là những câu nên trả lời bằng giấy tờ và con số trước khi xuống tiền cho một tài sản rẻ bất thường:
- Vì sao nó ế? Ghi từng lý do: vị trí đi xuống, sản phẩm lỗi thời, pháp lý rắc rối, chủ cũ thiếu vốn. Lý do do chủ cũ (thiếu vốn, quản lý kém) dễ sửa nhất; lý do do vị trí khó sửa nhất.
- Mình thực sự mua quyền gì? Sở hữu đất hay chỉ quyền thuê, thời hạn còn lại bao lâu, điều khoản gia hạn và điều chỉnh tiền thuê ra sao, có đang thế chấp hay tranh chấp không.
- Chi phí đưa tài sản về trạng thái cho thuê được là bao nhiêu? Cần kiểm định kỹ thuật và dự toán có phần dự phòng, không ước lượng bằng mắt.
- Ai sẽ thuê, và với giá nào? Hỏi môi giới, xem các toà tương tự quanh đó, viết ra nhóm khách cụ thể chứ không chỉ "sẽ có người thuê".
- Bao lâu thì lấp đầy, và tiền đâu để chờ? Lập dòng tiền theo tháng cho kịch bản chậm gấp đôi dự kiến.
- Lối thoát nếu sai là gì? Ai có thể mua lại, ở giá nào, nếu kế hoạch không thành.
Một thương vụ mua đáy tốt thường trả lời được cả sáu câu trước khi ký. Thiếu câu nào, rủi ro nằm đúng ở câu đó.
Liên hệ Việt Nam: đất thuê, thời hạn và những điều cần kiểm
Đất ở Việt Nam có thời hạn và hình thức khác nhau. Theo nguyên lý của pháp luật đất đai, đất có thể được giao hoặc cho thuê, cho thuê trả tiền hằng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê; nhiều dự án thương mại, khu công nghiệp, văn phòng có thời hạn sử dụng đất xác định. Quyền chuyển nhượng, thế chấp khác nhau tuỳ hình thức — kiểm văn bản hiện hành và hồ sơ cụ thể.
Mua tài sản trên đất thuê thì đọc kỹ thời hạn còn lại. Giống 40 Wall Street, giá trị một nhà xưởng, toà văn phòng trên đất thuê phụ thuộc vào số năm còn lại và điều khoản gia hạn. Ví dụ giả định: hai nhà xưởng giống hệt nhau, một còn 40 năm thuê, một còn 8 năm — giá trị và khả năng vay vốn chênh nhau rất xa.
Giá rẻ phải đi kèm lời giải cho vấn đề. Trước khi mua tài sản ế, liệt kê từng lý do nó ế và cách giải quyết từng lý do, kèm chi phí. Không giải quyết được lý do chính (pháp lý, vị trí suy thoái) thì không nên mua dù rẻ.
Đủ vốn để chờ. Mua lúc thị trường xuống cần dòng tiền chịu được vài năm không có thu nhập. Vay ngắn hạn để mua tài sản cần thời gian dài là công thức thường thấy của những vụ bán tháo.
Dè chừng: kể chuyện mua đáy sau khi biết kết quả. Người ta hay nhớ những thương vụ mua đáy thành công và quên những vụ mua rồi thị trường xuống tiếp. Không ai biết chắc đáy; quyết định nên dựa trên việc tài sản có tạo được dòng tiền hợp lý hay không, chứ không dựa trên dự đoán thị trường.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao 40 Wall Street được mua với giá rất thấp?
Vì toà nhà gần như bỏ trống, cần cải tạo lớn, khu tài chính đang ế ẩm và quyền sở hữu chỉ là quyền thuê đất dài hạn với điều khoản phức tạp. Rất ít người mua muốn gánh tất cả các vấn đề đó cùng lúc, nên người bán chấp nhận mức giá thấp. Con số cụ thể được các nguồn nêu khác nhau.
Toà nhà 40 Wall Street từng là toà cao nhất thế giới không?
Có, trong một thời gian ngắn khoảng năm 1930, trước khi toà Chrysler hoàn thành với ngọn tháp nhọn được lắp vào cuối cùng và vượt lên. Sau đó toà Empire State xây năm 1931 vượt cả hai. Cuộc đua chiều cao này là một giai thoại nổi tiếng của kiến trúc New York.
Quyền thuê đất dài hạn ở Mỹ có giống đất thuê ở Việt Nam không?
Giống ở nguyên lý: người sở hữu công trình không sở hữu đất và có thời hạn sử dụng. Khác ở chỗ ở Mỹ chủ đất thường là tư nhân và điều khoản do hai bên thoả thuận, còn ở Việt Nam chế độ thuê đất, thời hạn và tiền thuê do pháp luật đất đai hiện hành điều chỉnh.
Mua tài sản lúc thị trường xuống có rủi ro gì?
Thị trường có thể xuống tiếp hoặc đi ngang rất lâu; vấn đề của tài sản có thể khó giải quyết hơn dự tính; chi phí giữ tài sản ăn mòn vốn. Rủi ro lớn nhất là thiếu vốn phải bán lại đúng lúc giá thấp nhất. Chỉ nên làm khi có dòng tiền đủ dài và kế hoạch xử lý cụ thể.
Toà văn phòng cũ có sàn nhỏ thì nên cho ai thuê?
Thường hợp với doanh nghiệp nhỏ và vừa, văn phòng đại diện, công ty dịch vụ chuyên môn cần địa chỉ tốt mà không cần mặt sàn lớn. Chiến lược cho thuê nên nhắm vào nhóm này, kết hợp sảnh và tiện ích chung được làm mới để bù cho hạn chế của từng sàn.
Thương vụ này dạy gì cho người mua nhà xưởng cũ ở Việt Nam?
Kiểm thời hạn sử dụng đất còn lại và hình thức thuê đất trước khi nhìn vào giá. Sau đó liệt kê từng vấn đề của tài sản kèm chi phí xử lý, và đảm bảo đủ vốn để chờ đến khi có khách thuê. Giá rẻ mà thời hạn đất ngắn thường không phải món hời.