Từ cuối thập niên 2000 đến giữa thập niên 2010, nhiều toà tháp mang tên Trump mọc lên ở các thị trường mới nổi như Ấn Độ, Philippines, Thổ Nhĩ Kỳ, Panama. Gần như tất cả do nhà phát triển địa phương bỏ vốn và xây; họ trả phí để dùng tên vì ở thị trường đang có tầng lớp giàu mới, một cái tên quốc tế dễ nhận ra giúp dự án nổi bật, bán giá cao và bán nhanh.
Bài này đọc hiện tượng đó từ góc của nhà phát triển địa phương: họ được gì, đã đánh đổi gì, và vì sao một số dự án vận hành ổn định trong khi một số khác gặp tranh chấp. Việt Nam cũng là một thị trường mới nổi đã có nhiều dự án mang thương hiệu quốc tế, nên các câu hỏi ở đây không xa lạ với người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản trong nước. Cơ chế cấp phép tên được giải thích riêng ở một bài khác trong chuyên mục.
Các dự án tiêu biểu theo khu vực
Danh sách dưới đây chỉ gồm các dự án được báo chí kinh doanh quốc tế nhắc đến nhiều; năm tháng lấy theo nguồn phổ biến, có thể chênh lệch, và tình trạng từng dự án có thể đã thay đổi:
- Thổ Nhĩ Kỳ: Trump Towers Istanbul, hai toà tháp văn phòng và căn hộ cùng một trung tâm mua sắm ở khu Şişli, do một tập đoàn lớn trong nước phát triển, khánh thành khoảng năm 2012.
- Panama: toà khách sạn – căn hộ Trump Ocean Club ở Panama City, hoàn thành khoảng năm 2011, một trong những toà cao nhất khu vực lúc đó; phía Trump cấp phép tên và quản lý khách sạn trong nhiều năm.
- Ấn Độ: theo báo chí kinh doanh, có các dự án mang tên ở Pune, Mumbai, Gurugram và Kolkata, phát triển cùng các nhà phát triển địa phương khác nhau; Ấn Độ thường được nhắc là thị trường có nhiều dự án mang tên Trump nhất ngoài nước Mỹ.
- Philippines: Trump Tower Manila ở khu Makati, do một nhà phát triển bất động sản trong nước thực hiện, hoàn thành khoảng năm 2017.
Điểm chung của bốn thị trường: kinh tế tăng trưởng nhanh, tầng lớp giàu và trung lưu cao mở rộng, nhiều dự án căn hộ cao cấp cạnh tranh nhau, và người mua có xu hướng coi thương hiệu quốc tế là tín hiệu chất lượng. Đó chính là điều kiện để một cái tên nước ngoài có giá.
Nhà phát triển địa phương mua gì khi trả phí
Sự khác biệt trong thị trường đông đúc. Ở các đô thị lớn của thị trường mới nổi, mỗi năm có hàng chục dự án cao cấp mở bán cùng lúc, quảng cáo giống nhau về tiện ích. Một cái tên quốc tế được nhận ra ngay là cách tách dự án khỏi đám đông mà không cần thêm diện tích hay hồ bơi.
Tín hiệu tin cậy cho người mua chưa quen sản phẩm. Ở nơi căn hộ cao cấp còn mới mẻ, người mua chưa có nhiều kinh nghiệm đánh giá chất lượng hoàn thiện. Một thương hiệu đã gắn với các toà tháp ở New York đóng vai trò bảo chứng, dù thực chất nhà phát triển địa phương mới là người xây.
Bộ tiêu chuẩn và kinh nghiệm thiết kế. Hợp đồng cấp phép thường đi kèm tiêu chuẩn về sảnh, căn hộ, tiện ích và quy trình chăm sóc khách hàng. Với nhà phát triển chưa làm phân khúc này, đó là một khoá học có cấu trúc.
Sự chú ý của truyền thông. Lễ ký kết, lễ động thổ có sự góp mặt của gia đình Trump hay lãnh đạo Trump Organization thu hút báo chí, giúp dự án được biết đến trước khi mở bán.
Rủi ro riêng của thị trường mới nổi
Thị trường mới nổi thêm vào mô hình cấp phép những rủi ro mà ở Mỹ ít gặp. Rủi ro đầu tiên là chu kỳ: tăng trưởng nhanh đi kèm biến động mạnh, và một dự án mở bán đúng đỉnh có thể phải chờ nhiều năm để bán hết nếu thị trường quay đầu. Phí cấp phép đã trả không giảm theo.
Rủi ro thứ hai là pháp lý và thủ tục. Giấy phép xây dựng, quy định về chiều cao, sở hữu của người nước ngoài thay đổi theo chính sách từng nước. Dự án bị chậm vì thủ tục kéo theo chậm bàn giao, và người mua căn hộ không phân biệt được lỗi của nhà phát triển với lỗi của thương hiệu.
Rủi ro thứ ba là tiền tệ. Phí cấp phép thường tính bằng ngoại tệ mạnh trong khi doanh thu bán căn hộ là nội tệ. Khi đồng nội tệ mất giá, chi phí thật của cái tên tăng lên. Rủi ro thứ tư là năng lực đối tác: bên cấp phép ở xa, khó kiểm soát từng giai đoạn thi công, và chất lượng phụ thuộc phần lớn vào nhà phát triển.
Trường hợp Panama minh hoạ thêm một rủi ro: tranh chấp giữa chủ sở hữu căn hộ và đơn vị quản lý mang tên. Khoảng năm 2018, các chủ sở hữu đã gỡ tên và thay đơn vị quản lý sau bất đồng về chi phí vận hành. Khi thương hiệu tham gia quản lý, quan hệ với cư dân trở thành một phần của rủi ro thương hiệu.
Dự án mang tên vận hành tốt và dự án gặp khó khác nhau ở đâu
Tổng hợp từ các trường hợp được đưa tin, có thể thấy vài yếu tố phân biệt. Bảng dưới nêu ở mức nguyên lý, không xếp hạng dự án cụ thể:
| Yếu tố | Dự án thường vận hành ổn định | Dự án dễ gặp khó |
|---|---|---|
| Năng lực nhà phát triển | Tập đoàn lớn, đã làm nhiều dự án cao cấp | Nhà phát triển mới, phụ thuộc vốn vay và tiền khách trả trước |
| Vai trò của thương hiệu | Chỉ cấp phép tên, hoặc quản lý có hợp đồng rõ ràng với cư dân | Quản lý mà cơ chế chia chi phí, phí dịch vụ mơ hồ |
| Thời điểm mở bán | Đầu chu kỳ tăng hoặc giữa chu kỳ | Sát đỉnh, ngay trước suy giảm |
| Đối tượng người mua | Người mua để ở hoặc giữ lâu dài | Nhiều người mua lướt sóng chờ bán lại |
| Pháp lý dự án | Đủ giấy phép trước khi mở bán | Vừa bán vừa hoàn thiện thủ tục |
Có thể thấy cái tên ít khi là yếu tố quyết định thành bại. Nó khuếch đại kết quả: dự án tốt bán nhanh hơn và giá cao hơn, dự án gặp khó thì thành tin lớn hơn vì mang tên nổi tiếng.
Nhìn từ phía bên cấp phép: vì sao chọn thị trường mới nổi
Với phía Trump, thị trường mới nổi có ba điểm hấp dẫn. Thứ nhất, ở Mỹ cái tên đã có mặt trên nhiều toà nhà, thêm một toà ở New York không còn tạo nhiều khác biệt; ở một thành phố chưa có dự án nào mang tên, toà đầu tiên là sự kiện. Thứ hai, phí cấp phép không đòi vốn, nên mỗi hợp đồng mới gần như chỉ có chi phí pháp lý, kiểm tra thiết kế và vài chuyến công tác. Thứ ba, chương trình truyền hình phát ở nhiều nước đã làm cái tên quen thuộc với khán giả quốc tế, tạo nhu cầu sẵn có.
Nhưng chính những điểm hấp dẫn này cũng là nguồn rủi ro. Khi phí đến dễ, bên cấp phép có động cơ ký nhiều hợp đồng, kể cả với đối tác chưa đủ năng lực hoặc ở thị trường khó kiểm soát. Mỗi hợp đồng ký thêm làm tăng doanh thu ngắn hạn nhưng cũng tăng số điểm có thể làm hỏng cái tên. Các nhà nghiên cứu về cấp phép thương hiệu gọi đây là bài toán cân bằng giữa phạm vi và kiểm soát: càng nhiều đối tác, càng khó giữ chất lượng đồng đều.
Một số hợp đồng ở thị trường mới nổi được báo chí đưa tin là đã dừng hoặc không triển khai được sau khi công bố. Đây là chuyện bình thường của mô hình: nhà phát triển không gom đủ vốn, không xin được giấy phép, hoặc thị trường đổi chiều. Với bên cấp phép, phí ký hợp đồng có thể đã thu, nhưng một dự án công bố rồi bỏ dở vẫn để lại dấu vết trên cái tên.
Thị trường Việt Nam nhìn từ các trường hợp này
Việt Nam có nhiều điểm giống các thị trường trên: đô thị hoá nhanh, tầng lớp giàu mới tăng, nhiều dự án cao cấp cạnh tranh ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các điểm du lịch ven biển. Căn hộ và biệt thự mang thương hiệu khách sạn quốc tế đã xuất hiện ở đây từ hơn một thập niên. Những câu hỏi đặt ra cho dự án mang tên Trump ở nước ngoài cũng áp dụng được cho dự án mang thương hiệu quốc tế ở Việt Nam.
Câu hỏi quan trọng nhất cho người mua: thương hiệu tham gia ở mức nào. Chỉ cho dùng tên trên mặt tiền và tài liệu bán hàng là một chuyện; cam kết vận hành khách sạn, quản lý toà nhà trong nhiều năm với tiêu chuẩn quốc tế là chuyện khác hẳn. Hợp đồng quản lý kéo dài bao lâu, điều gì xảy ra khi hết hạn, ai chịu phí dịch vụ cao hơn mặt bằng chung, là những điều cần đọc kỹ.
Pháp lý của dự án, quyền sở hữu căn hộ, thời hạn sử dụng đất với từng loại hình (căn hộ để ở, căn hộ du lịch) thực hiện theo quy định hiện hành và cần kiểm tra ở cơ quan có thẩm quyền; tên quốc tế trên mặt tiền không thay thế được bước kiểm tra này.
Áp dụng thế nào, và nên dè chừng gì
Với doanh nghiệp bất động sản trong nước đang cân nhắc hợp tác thương hiệu quốc tế, các trường hợp trên gợi ý vài nguyên tắc. Tính phí cấp phép như một khoản chi phí cần được bù bằng chênh lệch giá và tốc độ bán, với kịch bản xấu khi thị trường xuống. Đàm phán đồng tiền thanh toán và cơ chế chia sẻ rủi ro tỷ giá. Viết rõ quyền và nghĩa vụ của thương hiệu với cư dân sau bàn giao. Và có điều khoản rút tên hai chiều, cho cả trường hợp thương hiệu không còn hợp với khách hàng của dự án.
Ví dụ giả định: một công ty bất động sản ở Khánh Hoà định làm khu căn hộ nghỉ dưỡng mang tên một tập đoàn khách sạn nước ngoài. Nếu phí cấp phép và phí quản lý cộng lại chiếm một phần đáng kể doanh thu, công ty cần ước tính xem cái tên giúp bán cao hơn bao nhiêu trong kịch bản thận trọng, chứ không phải trong kịch bản đẹp nhất mà phía thương hiệu trình bày.
Điều nên dè chừng với người mua: đừng trả thêm chỉ vì cái tên. Hỏi ai xây, ai quản lý, hợp đồng quản lý bao lâu, và kiểm tra các dự án trước của chính nhà phát triển đó. Cái tên trên mặt tiền có thể đổi, nhưng chất lượng xây dựng thì ở lại với toà nhà.
Câu hỏi thường gặp
Trump có sở hữu các toà tháp mang tên mình ở Ấn Độ không?
Theo báo chí kinh doanh, các dự án ở Ấn Độ do nhà phát triển địa phương bỏ vốn và xây, phía Trump cấp phép tên và hỗ trợ theo hợp đồng. Mức tham gia cụ thể của từng dự án không giống nhau và hầu hết điều khoản không được công khai.
Vì sao thị trường mới nổi thích thương hiệu quốc tế trong bất động sản?
Người mua ở thị trường đang lớn nhanh thường chưa có nhiều kinh nghiệm đánh giá căn hộ cao cấp và muốn một tín hiệu tin cậy. Thương hiệu quốc tế vừa là bảo chứng chất lượng vừa là biểu tượng địa vị, giúp nhà phát triển tách dự án khỏi nhiều dự án cạnh tranh.
Toà Trump Ocean Club ở Panama giờ ra sao?
Khoảng năm 2018, sau bất đồng giữa các chủ sở hữu căn hộ và đơn vị quản lý về chi phí và cách vận hành, tên Trump được gỡ khỏi toà nhà và khách sạn chuyển sang đơn vị quản lý khác. Toà nhà vẫn hoạt động dưới tên mới.
Căn hộ mang thương hiệu ở Việt Nam có giống mô hình của Trump không?
Về nguyên lý tương tự: nhà phát triển trong nước bỏ vốn, thương hiệu quốc tế cho dùng tên và thường tham gia quản lý. Mức tham gia, thời hạn và phí khác nhau theo từng hợp đồng. Người mua nên đọc kỹ cam kết quản lý và kiểm tra pháp lý theo quy định hiện hành.
Rủi ro tỷ giá trong hợp đồng cấp phép là gì?
Phí cấp phép và phí quản lý thường tính bằng ngoại tệ mạnh, còn doanh thu của dự án là nội tệ. Khi nội tệ mất giá, nhà phát triển phải trả nhiều tiền hơn cho cùng một khoản phí. Có thể giảm rủi ro bằng cách đàm phán đồng tiền thanh toán hoặc cơ chế điều chỉnh.
Người mua nên hỏi gì trước khi trả thêm cho dự án mang thương hiệu?
Nên hỏi thương hiệu chỉ cho dùng tên hay vận hành thật, hợp đồng quản lý kéo dài bao lâu, phí dịch vụ tính thế nào, điều gì xảy ra nếu thương hiệu rút, và nhà phát triển đã làm những dự án nào trước đó. Câu trả lời rõ ràng quan trọng hơn cái tên.